עורכי דין מקרקעין תכנון ובניה
פינוי בינוי – המדריך לדייר
פרויקט פינוי בינוי הוא מיזם במסגרתו מפנים בעלי דירות את דירותיהם, בניין המגורים נהרס ונבנה מחדש. כך זוכים הדיירים לדירות חדשות וגדלות יותר, דבר המשדרג את איכות חייהם ונותן בידם דירה בעלת שווי כספי רב הרבה יותר. מה חשוב לדיירים לדעת לפני שמתחילים?
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהו פינוי בינוי?
בדומה לתמ"א 38, פינוי בינוי היא עסקת קומבינציה בין בעלי דירות המעניקים ליזם את זכויות הבנייה שלהם, תמורת עבודתו. אולם כאן אין המדובר על עבודות חיזוק ושיפוץ לבניין קיים, אלא על פינוי של שכונה שלמה אשר תיהרס ותיבנה מחדש. משכך, במסגרת הפרויקט, בעלי הדירות עוברים בתקופת הבנייה לדירות חלופיות וכאשר הפרויקט מסתיים, מקבלים הם דירת מגורים חדשה וגדולה יותר, בשכונה מחודשת על כל המשתמע מכך. בשל היקפו של הפרויקט, נדרש לקבל את הסכמתם של 80% מהדיירים (לעומת 66% בתמ"א 38).
נציגות הבית המשותף
כל בניין המשתתף בפרויקט פינוי בינוי, חייב למנות נציגות של בעלי הדירות אשר תנהל את הפרויקט בשמם. הנציגות תבחר את בעלי המקצוע למיזם, תנהל את הקשר השוטף בינם לבין בעלי הדירות ותדאג לשמור על האינטרס הכלכלי שלהם לאורך המיזם כולו. בחירת הנציגות תתבצע באסיפה כללית של דיירי הבניין, על פי הכללים הקבועים בתקנון הבית המשותף. כדי שזו תתנהל ביעילות, אין למנות נציגות גדולה מדי וחשוב לחלק את תחומי האחריות בין הנציגים שנבחרו. כך למשל, נציג אחד או שניים יהיו אנשי הקשר מול היזם, נציג אחר יהיה אחראי לתקשורת עם עורך הדין וכמובן שיש למנות נציג אשר ידאג לעדכון שוטף של בעלי הדירות.
בחירת עורך דין דיירים
הצלחתו של פרויקט פינוי בינוי תלויה במידה רבה בטיב הייצוג המשפטי של בעלי הדירות ונסביר מדוע. בידי עורך הדין מופקדת מלאכת הבירוקרטיה הסבוכה של הפרויקט מול הרשויות והגורמים השונים, הוא זה אשר ינהל את המשא ומתן על תנאי ההסכם מול היזם תוך מאמץ להשיג עבורם את התנאים המקסימאליים וישמור על זכויות הדיירים לאורך כל תקופת המיזם. על כן חשוב מאוד לבחור את עורך הדין בקפידה, לוודא כי הנו מומחה לתחום המקרקעין ובעל ניסיון עשיר בייצוג דיירים במיזמי פינוי בינוי. כדאי לפנות לעורך הדין כבר בשלב מוקדם, משהוא יכול לסייע לדיירים אם ישנו קושי לגיוס הרוב הנדרש לפרויקט וכן לייעץ בבחירת היזם המתאים.
בחירת היזם
לא אחת, בעלי דירות חותמים על הסכם עם היזם, ללא שערכו בדיקה מעמיקה אודותיו וזוהי יכולה להתברר כטעות יקרה מאוד. חשוב מאוד לברר היטב מהו המוניטין המקצועי של היזם ואת היקף הניסיון שלו בניהול פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט. מומלץ לבקש הפנייה ללקוחות קודמים של היזם כדי להתרשם מתוצאות עבודתו, לקבל חוות דעת מבעלי הדירות האם היו מרוצים מתפקודו, האם עמד בהתחייבויותיו כלפיהם וכדומה.
דגשים להסכם
ניהול משא ומתן על תנאי החוזה ועריכתו, הם תפקידיו של עורך הדין המייצג את בעלי הדירות וככל שהקפידה הנציגות להתקשר עם עורך דין מומחה ומקצועי, יכולים בעלי הדירות לדעת כי האינטרסים שלהם מיוצגים היטב. למה בכל זאת יש לשים לב במסגרת ההסכם? למשל: מיקום הדירות בבניין, איזה גודל דירה מקבל כל דייר ומהן ההטבות הנוספות המגיעות לו. יש לוודא כי ההסכם מבהיר כי כל עלויות הפרויקט חלות על היזם, לרבות, הוצאות הדיור החלופי של הדיירים בתקופת הבנייה והוצאות ההובלה. ההסכם חייב לכלול התחייבות של היזם לרכישת ביטוח מתאים, מינוי מפקח בנייה ולוח זמנים מפורט לכל שלב במיזם, אשר חריגה ממנו תקנה לבעלי הדירות פיצוי כספי.
חשיבות הליווי המשפטי
הליך פינוי בינוי הינו הליך מורכב ומרובה סיכונים.
