עורכי דין מקרקעין תכנון ובניה
ליווי משפטי לדיירים בעסקאות תמ״א 38 - המדריך לדייר
שוקלים להצטרף לפרויקט של תמ"א 38? לפני שתקבלו החלטה, ריכזנו עבורכם את המידע החשוב ביותר לגבי מיזם זה: מהי בעצם תמ"א 38 ומדוע כדי להצטרף לתכנית? מיהם בעלי המקצוע החשובים בפרויקט זה? וכיצד מתמודדים עם דייר סרבן.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
הקדמה: מהי תמ"א 38?
בשל החששות הכבדים להתרחשותה של רעידת אדמה חמורה בישראל, יצרה הממשלה את תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) שמטרתה לחזק את כל מבני המגורים אשר אינם עמידים בפני רעידת אדמה. התכנית פונה לבניינים בני שני קומות ומעלה, אשר נבנו לפני 1980 והיא מתבצעת הלכה למעשה באמצעות חוזה בין בעלי הדירות לבין יזם. במסגרתו, בעלי הדירות מוסרים את זכויות הבנייה שלהם על גג הבניין ליזם וזאת, תמורת ביצוע עבודות חיזוק המבנה ושיפוץ נרחב של הבניין והדירות עצמן.
האם זה כדאי?
מלבד עבודות החיזוק, אשר אמורות למנוע את קריסת המבנה בעת רעידת אדמה, כלומר, להציל חיי אדם ולמנוע נזק לרכוש, תמ"א 38 היא גם כדאית כלכלית. זאת בשל השבחת ערך הדירות לאחר סיום הפרויקט, אשר יכולה להגיע לכדי מאות אלפי שקלים. הסיבה לכך היא כי תמ"א 38 כוללת מלבד עבודות חיזוק מפני רעידת אדמה, את שיפוץ בניין המגורים עצמו ותוספות בנייה לכל דירה. מדובר על פי רוב בתוספת של ממ"ד, מרפסת וחנייה לכל דירה, כאשר מלבד שיפור איכות החיים, זוכים בעלי הדירות לנכס מושבח ששוויו גדל משמעותית ללא כל השקעה כספית מצידם.
חשיבות בעלי מקצוע
ראינו אפוא כי תמ"א 38 יכולה להיות פרויקט כדאי מאוד עבור בעלי הדירות, אולם חשוב להבין כי כדאיותו תלויה במידה רבה באנשי המקצוע שיובילו את הפרויקט: היזם ועורך הדין המייצג את הדיירים. יש לבחור ביזם מקצועי ובעל ניסיון רב במיזמים של תמ"א 38, אשר יעמוד בלוח הזמנים שנקבע ויבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ בצורה הטובה ביותר. עורך הדין, תפקידו לייצג את בעלי הדירות לאורך כל הפרויקט ולשמור על זכויותיהם באופן המיטבי. בין היתר יטפל הוא בעניינים הבאים: מתן ייעוץ בבחירת היזם המתאים, ניהול משא ומתן מול היזם תוך מקסום ההטבות שיקבלו הדיירים במסגרת החוזה וטיפול במקרה של דייר סרבן.
בחירת נציגות הדיירים
בכל פרויקט של תמ"א 38 יש צורך למנות נציגות בעלי הדירות, שהרי לא ניתן לנהל את הפרויקט מול כל בעל דירה באופן פרטני. בעלי הדירות שייבחרו לנציגות, הם אלו אשר יבחרו את בעלי המקצוע ויהיו אנשי הקשר מולם. הנציגות תרכז את כל המידע עבור בעלי הדירות, תעדכנם בהתקדמות התהליך, בשינויים ועוד. על כן, חשוב לבחור בחוכמה את הרכב הנציגות ולוודא כי האנשים בה הם בעלי הכישורים המתאימים, הנכונות והזמן לטפל בפרויקט. כמו כן, כדאי שהנציגות תורכב מכל קבוצות האוכלוסייה בבניין, כך למשל אם ישנם בעלי דירות צעירים ובעלי דירות קשישים, חשוב שלכל אחד מהם יהיה נציג אשר ישקף את האינטרס שלו שאינו תמיד זהה לקבוצה השנייה.
דייר סרבן
לצורך הצטרפות אל תמ"א 38, דרוש רוב של 66% מבעלי הדירות. לא אחת, קיים קושי בהשגתו בשל התנגדות מצד מי מהדיירים לפרויקט אך חשוב לדעת כי יש הרבה מה לעשות וזהו אינו סוף פסוק. ראשית, יש להימנע מכניסה לעימותים עם בעלי הדירות משהדבר יכול רק להחריף את התנגדותם. שנית, במקרים רבים, עורך הדין המייצג, עם הידע המקצועי והניסיון, הוא זה אשר יכול להביא להסרת ההתנגדות. זאת על ידי ניהול שיחה מכבדת ורגועה עם הדיירים ומתן הסבר מפורט על כדאיות הפרויקט עבורם ועל אופן התנהלותו. ככל והושג הרוב הדרוש לפרויקט, אך עדיין ישנו דייר סרבן, יגיש עורך הדין תביעה למפקח על המקרקעין אשר רשאי להחליט כי הפרויקט ייצא לפועל למרות אותה התנגדות.
