עורכי דין
ייצוג משפטי בוועדה לתכנון ובניה מקומית, מחוזית ובוועדות ערר
חוק התכנון והבנייה בישראל מחייב פרוצדורה מוגדרת לפיה מאושרים מיזמי בנייה בשטח המדינה. בעמוד זה נסקור את מוסדות אישור מיזמי בנייה וכן מצבים בהם מתנהל הליך של ליטיגציה נוכח התנגדות של אחד משלבי התכנון.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מי הם הגופים האמונים על מתן אישורי בנייה?
חוק התכנון והבנייה מסדיר שלל נושאים הקשורים לתחומי הבנייה וסמכויות גופי התכנון. בין היתר, החוק קובע את הפרוצדורה למתן היתר בנייה, קובע איסורים על בנייה שלא בהתאם להוראותיו וכן סנקציות כלכליות, בדמות קנסות ואף מאסר לאלו המפרים את הוראותיו.
החוק קבע מדרג של שלוש ועדות לתכנון ובניה כאשר הועדה המקומית היא הערכאה במדרג הנמוך ביותר, לאחריה הועדה המחוזית ולבסוף ישנה ועדת התכנון הארצית.
ועדות אלה נבדלות בסמכויותיהן ובטריטוריה עליה סמכויותיהן חלות. כך, הועדה המקומית אחראית, על פי רוב, על שטח החופף את שטחה של רשות מקומית אחת, ואילו הועדה המחוזית אחראית על מספר ערים או מועצות מקומיות בשטחה. כך לדוגמה, לוועדה המחוזית חיפה סמכויות הן על העיר חיפה אך גם על יישובים סמוכים כגון חדרה או קריית אתא. סמכות הועדה הארצית, כשמה כן היא, מתפרשת על כלל שטח המדינה.
סמכויות ועדות התכנון והבניה
הועדה המקומית:
ככל ועדות התכנון והבנייה, הועדה המקומית הינה גוף מנהלי רשמי של מדינת ישראל הכפוף לדיני המשפט המנהלי. ככזה, על הועדה חובה לפעול בגדרי סמכותה בלבד, לקבל את החלטותיה על בסיס שיקולים רלוונטיים, לקיים זכות שימוע למבקשים אשר עתידים להיפגע מהחלטת הועדה ועוד.
החוק מסמיך את הועדה המקומית להעניק היתר בנייה בכפוף לתוכנית בניין העיר (תב"ע) הרלוונטית לאותו שטח ובכפוף לתקנות התכנון והבנייה הנקבעות על ידי שר הפנים. ישנן תוכניות בניין עיר אשר ניתנות לאישור על יד הועדה המקומית אך ישנן כאלה שנדרשות את אישור הועדה המחוזית כדוגמת תוכנית פינוי בינוי. במצב זה, הועדה המקומית מעבירה לאישור הועדה המחוזית תוכניות אשר היא חפצה באישורן.
לרוב, חברי הועדה הינם חברי מועצת העיר ולעיתים ראש המועצה מכהן כיושב-ראש הוועדה. מטעם זה, בתי המשפט פירשו את סמכויות הועדות המקומיות בצמצום שכן קיים חשש מתמיד מניגוד עניינים של חברי הועדה ובפגיעה באינטרס הציבורי עקב מבנה זה.
כך לדוגמה, חשדנות זו כלפי פעולות הועדות המקומיות הובעה בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין עמ"מ 4095/05 הועדה המקומית לתכנון ובנייה- שומרון נ' מעונה חברה לבניין בע"מ:
"…בשונה ממוסדות תכנון ברמה המחוזית והארצית, המורכבים מאנשי מקצוע ונציגי משרדי ממשלה שונים, הגורם הדומיננטי בוועדות התכנון והבנייה המקומיות הם חבריה הנבחרים של מועצת הרשות המקומית, שבידיהם סמכויות הניהול והשלטון ברשות המקומית. … מהיותה (הועדה המקומית) גוף שחבריו הם נבחרים פוליטיים, חשופה הוועדה המקומית ללחצים של בעלי אינטרסים מקומיים שונים, שגורמים נבחרים מעצם טיבם אינם אדישים להם".
הועדה המחוזית:
ועדה זו למעשה משמשת כוועדה המפקחת על הועדות המקומיות שבשטחה. בין סמכויותיה הן:
- לפקח שהועדות המקומיות עומדות בתוכניות הארציות שמנפיקה הוועדה הארצית;
- הועדה המחוזית מחליטה האם היא בוחרת "להפקיד" תוכניות שאושרו בוועדה המקומית כלומר, האם היא מפקידה את התוכניות לעיון ולהתנגדויות הציבור. לאחר שלב ההפקדה, בסמכות הועדה המחוזית לאשר או לא לאשר את התוכניות שהופקדה בהתאם לתוכניותיה והדין;
- הועדה המחוזית דואגת להעיר הערות על תוכניות ארציות בראייה מקומית.
ועדת ערר מחוזית:
ועדות הערר הם גופים מעין-שיפוטיים שתפקידם לדון בעררים על החלטות של הועדה המקומית. ועדת הערר הינה ועדת משנה של הוועדה המחוזית.
ערעור על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה
זכות הערר לוועדת המשנה לעררים קמה כאשר הועדה המקומית מחליטה שלא בהתאם לאינטרס של מבקש מסויים והוא מוצא את עצמו נפגע ממנה. בוועדה זו מכהנים משפטנים ואנשי תכנון כגון אדריכלים ותפקידה לקבוע האם הועדה המקומית קיבלה את החלטתה כדין או האם עליה למשוך את התנגדויותיה.
יש לשים לב, שזכות הגשת הערר לא קמה רק כאשר הועדה מתנגדת לתוכנית לחלוטין, אלא שייתכן שתקום זכות כזו אם הועדה המקומית קיבלה את התוכנית בתנאים. כך לדוגמה, יזם מעוניין לבנות מגדל בן 30 קומות מבקש לשנות את התב"ע בהתאם. ייתכן שהועדה המקומית תסכים לאישור התוכנית בתנאים כמו למשל בניית מגדל בן 25 קומות בלבד וחיוב הקבלן בבניית שטחי ציבור על חשבונו. במצב זה, הקבלן יכול לערור כנגד הצבת התנאים הללו אל אף שהתוכניות אושרה בחלקה.
ועדות הערר מתחלקות למגוון סוגים כאשר בתחום התכנון והבנייה ישנן ועדת הערר לתכנון ובנייה ו-ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה:
- ועדת הערר לתכנון ובנייה דנה בהחלטות הרשות המקומית בדבר מתן היתרי בנייה, איחוד וחלוקה של חלקות, החלטה בדבר הפקעה של הרשות המקומית.
- ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה דנה בעררים על קביעות הרשות המקומית ביחס לגובה היטל השבחה (קביעה אשר מצויה בסמכותה), וכן בקבלת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה החל על מקרקעין שנפגעו בדרך שאינה הפקעה.
יש לשים לב שכאשר מגישים ערר, יש לוודא כי הערר אכן מוגש לוועדה אשר מוקנית לה סמכות מהותית לדון בו. בהיעדר סמכות מהותית הוועדה לא תדון בבקשה.
כאשר בעל דין מוצא עצמו נפגע מהחלטת ועדת הערר, באפשרותו לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים (אשר פועל במסגרת בתי המשפט המחוזיים) ולנהל את ההליך במסגרת עתירה מנהלית בפני שופט.
ערעור על החלטת בתי המשפט המנהליים מותנה במתן רשות שופט בית המשפט העליון ויידון בהרכב מלא.
ייצוג משפטי בוועדות התכנון והבנייה
ייצוג משפטי בוועדות התכנון ובוועדות הערר הינו חלק מהותי מעבודתם של עורכי דין בחום התכנון והבנייה והמשפט המנהלי. למעשה, לוועדות התכנון סמכויות להפעלת שיקול דעת ולא פעם נדרש מבעלי הדין לפעול ולשכנע את הועדה או ועדת הערר להיענות לבקשת קבלת תוכנית הבנייה. ייצוג עורך דין נדרש ביתר שאת כאשר נדונה בקשת היתרי בנייה בעסקה גדולה ומהותית.
מובן, שבהקשר זה, הגשת ערר על החלטות ועדות מקומיות הינו עיסוק משפטי מובהק אשר דורש מעוררים ייצוג מקצועי המתמחה בדין המהותי ובסדרי הדין על מנת להשיג את התוצאה האופטימלית עבור העורר.
