עורך דין נדל״ן
משכיר דירה? 10 דגשים להסכם שכירות טוב
רכשת דירה ואתה מעוניין להשכירה? הסכם שכירות טוב ומקיף יאפשר לך להגן על הנכס שלך ועל כן חשוב שתדע את הדגשים החשובים של הסכם זה. לעניין זה נזכיר כי בשנת 2017 תוקן חוק השכירות (תיקון אשר קיבל את השם חוק שכירות הוגנת) אשר קבע מספר חובות חדשות למשכיר, לכך גם נתייחס כמובן במאמר זה.
1. נכס ראוי למגורים
חוק שכירות הוגנת הטיל על המשכיר חובה להשכיר נכס ראוי ובטוח למגורים המספק תנאי מחייה נאותים, למשל: חיבור לחשמל ומים, מערכת ניקוז, דלתות וחלונות תקינים וכיו"ב. אם חתמו הצדדים על חוזה ולאחר מכן, גילה השוכר כי הדירה אינה כוללת את הנ"ל, יהיה הוא רשאי לבטל את ההסכם. לכן, לפני שיחל המשכיר באיתור שוכרם פוטנציאלים, עליו לוודא כי הדירה שבבעלותו עונה על ההגדרה של נכס ראוי למגורים.
2. מטרת השכירות
יש להגדיר בהסכם כי מטרת השכירות היא מגורים בלבד וכי השוכר אינו רשאי לעשות בדירה שימוש אחר. מטרתו של סעיף זה בחוזה היא בעיקר למנוע מצב שבו תשמש הדירה להפעלת עסק, ללא ידיעת המשכיר וללא שיש את האישורים המתאימים לכך.
3. תקופת השכירות
תקופת השכירות תהיה על פי הסכמת הצדדים, כאשר חשוב להתייחס בהסכם גם לאופציה של הארכת חוזה. ככל וקבעו הצדדים כי קיימת אופציה להארכה, מחויב המשכיר על פי החוק, להודיע לשוכר עד 90 יום לפני מועד סיום החוזה, אם ברצונו לממש את האופציה להארכה. השוכר מחויב להודיע למשכיר עד 60 יום לפני סיום תקופת השכירות.
4. דמי השכירות
יש להבהיר בהסכם מהם דמי השכירות ומהי צורת התשלום, כאשר נהוג לקבל מן השוכר שיקים דחויים לכל תקופת השכירות. עוד חשוב לציין האם התשלום החודשי כולל רק את שכר הדירה או תשלומים נלווים כגון מים ו/או ארנונה, כנהוג למשל במקרים של יחידות דיור הצמודות לבית פרטי.
5. תשלומי הנכס
מלבד שכר הדירה, חבים על השוכר תשלומי הנכס כגון חשמל, מים, ארנונה, וועד בית. יש להבהיר בהסכם השכירות את חובתו של השוכר לתשלומים אלו וכן מומלץ לכתוב בהסכם כי על השוכר להעביר תשלומים אלו על שמו לתקופת השכירות.
6. סאבלט
זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר בהסכם שכירות, במסגרתו יש לקבוע כי השוכר אינו רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה (סאבלט) אלא בהסכמה בכתב ומראש של המשכיר.
7. נזק למושכר
חוק שכירות הוגנת קובע כי המשכיר מחויב, תוך זמן סביר לאחר קבלת הודעה מהשוכר, לתקן בדירה כל דבר הגורם להפרעה של ממש לשימוש הרגיל בה, או לשימוש בה על פי המוסכם בין הצדדים. אם לא נענה לכך, רשאי השוכר על פי חוק, לדאוג לתיקון הבעיה ולדרוש מהמשכיר שיפוי.
8. שינויים בנכס
התיקון לחוק מבהיר כי השוכר אינו רשאי לבצע שינויים בדירה, אלא אם קיבל קודם לכן את הסכמת המשכיר לכך. לאור חשיבותו של עניין זה, יש להבהיר בהסכם כי הסכמה זו צריכה להינתן מראש ובכתב. אם ביצע השוכר שינויים בדירה ללא הסכמת המשכיר, רשאי המשכיר לדרוש מהשוכר את השבת המצב לקדמותו.
9. ערבויות
בעניין זה נעשה שינוי מהותי בחוק, על פיו, המשכיר אינו יכול לדרוש ערבות מהשוכר העולה על 3 חודשי שכירות. כמו כן, אם ירצה לממשה, מחויב המשכיר להודיע לשוכר על כך זמן סביר מראש ולאפשר לו לשלם את החוב בגינו מבקש המשכיר לממש את הערבות.
10. ביטוח
גם בנושא זה שינה החוק את המצב הנוהג והוא אוסר על המשכיר לחייב את השוכר בביטוח מבנה וגם בדמי תיווך, ככל שהמתווך פעל מטעם המשכיר.
