עורכי דין מקרקעין, תכנון ובניה
הקלה מהיתר
החיים המודרניים נתונים במתח שבין כאוס וסדר, אנחנו מחפשים מצד אחד את החופש שלנו לעשות ככל העולה על רוחנו, לבטא את שאיפותינו ללא גבול ולהשיג מטרות גדולות ומרשימות מבלי להתחשב בשום דבר מחוץ לרצוננו. מן הצד השני, המציאות שבה אנחנו חיים מגבילה אותנו ללא הרף תוך שאנחנו מוגבלים אף בהיקף המשאבים העומד לרשותנו על מנת לממש את רצונותינו – כאנשים פרטיים וכחברה.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
אחת הדרכים החשובות שבה האדם הפרטי והחברה הכללית מתמודדים עם הכוחות הסותרים של סדר וכאוס היא באמצעות תכנון. ישנה חשיבות עילאית לתכנון בכל תחומי החיים שלנו, ובייחוד ניתן לראות את השפעתה בתחום התכנון בבניה.
מהו תכנון ובנייה
כאשר אנחנו רוצים לבנות את ביתנו, או לשכור בניין לצורך העסק שאנחנו מנהלים, ואפילו כאשר אנחנו רוצים לגדל תפוחי אדמה בשדה – עלינו להשתמש לצורך כך בקרקע. הקרקע, מעצם טבעה כמשאב חומרי, היא משאב מוגבל. לא זו בלבד שהקרקע היא משאב מוגבל, ברור לכולנו שלא נרצה כי ליד המקום בו אנחנו מתגוררים יהיה שוק קולני וסוער, באותה המידה שלא יהיה סביר מצידי לשתול עצי פרי במרכז מסחרי ותעשייתי.
ההתמודדות עם הצורך האנושי לבנות ולהשתמש בקרקע כדי לממש את שאיפותיו ורצונותיו, וכדי לחיות חיים מאושרים, בלי שחלוקת המשאבים השיוויונית תיפגע ובלי שרווחת החיים של כל אנשי העיר והכפר תסבול ממעשיהם של יחידים הולידה את תחום התכנון והבנייה.
תחום התכנון והבנייה הוא המערכת הממשלתית שתפקידה לפקח על כל בנייה וחלוקת קרקעות במדינת ישראל. מערכת התכנון מחולקת לוועדות בדרגים שונים: ועדה ארצית, ועדות מחוזיות, וועדות מקומיות. תפקידן של הועדות השונות הוא לתכנן תכניות שונות – תכנית בניין עירונית או תכניות מתאר, שמפרטות היכן ניתן לבנות, היכן אסור לבנות, אילו סוגים של בניינים ניתן לבנות בכל אזור, מה יהיה גובהם ומה יהיה גודל כל "יחידה" (דירה, חנות וכיוצא בזה).
כאשר יזם, קבלן או אדם פרטי מעוניין לבנות, לקנות, לשכור או אפילו להרחיב את ביתו או את עסקיו עליו לפעול באופן התואם את הוראות הוועדה המקומית ביחס לבניין או לחלקת הקרקע שברשותו. כך לדוגמא, אסור לי להפוך את ביתי הפרטי לחנות, שכן הגדרת הנכס בתכנית המתאר היא בניין מגורים ולא שימוש מסחרי. באופן דומה, נניח שאני מבקש להרחיב את הדירה שבה אני גר על חשבון שטח חצר הבניין – על פי חוק אסור לי לעשות זאת ללא אישור מתאים לכך התואם את תכנית המתאר.
הקלות מהיתר בנייה
כברירת מחדל, תכנית המתאר הנוגעת לבניין מגוריי איננה מכילה אפשרות להרחיב את הבניין, פירוש הדבר שאסור לי על פי חוק לבנות את אותה ההרחבה או אפילו לבנות פרגולה בכניסה לביתי. למעשה, אם אעבור על החוק ואשנה את הבניין כרצוני, ישנו סיכון לא מבוטל שאעמוד על כך לדין פלילי והבנייה שבניתי – תיהרס.
אם כן לשם מימוש רצוני עלי לשנות את תכנית המתאר. שינויים בתכניות מתאר דורשים פנייה מסודרת לוועדה הרלוונטית, דיון בירוקרטי ארוך ומורכב מאוד שיבחן מחדש את תנאי השטח, הבקשה, המצב העירוני בכללותו וכן הלאה עד לקבלת החלטה. אם אצטרך לעבור הליך סבוך כל כך לשם הוספה של אחוזים בודדים משטח החצר לשטח הבית סביר להניח שאמנע כליל מהשינוי או שאעשה אותו בניגוד לחוק ואסתכן בתוצאות.
על מנת להתמודד עם הבעיה, חוק התכנון והבניה (תשכ"ה 1965) של מדינת ישראל מגדיר במספר סעיפים שונים (סע' 147 (א) לדוגמא והשווה – סע' 63(7) וכן סע' 57(9)) מגדירים כי בסמכות הועדה המקומית או המחוזית לקבוע תנאים מסודרים למתן הקלות להיתר בנייה. הקלות אלו מגדירות שבתנאים מסוימים על הועדה המקומית לאשר באופן כמעט אוטומטי, כל עוד לא מדובר בסטייה משמעותית, שינויים וחריגות מתכנית המתאר המקורית.
תפקידן של ההקלות הוא, כשמן, להקל על אנשים המבקשים לערוך שינויים קטנים ולא משמעותיים במיוחד – הרחבת דירה באופן שאינו פוגע בכל אדם אחר, בניית פרגולה וכדומה. כאמור, אם נדרוש שכל שינוי מסוג כזה יעבור שינוי מסורבל בתכנית המתאר הדבר ייצור בעיות לא מבוטלות, ולשם כך נוצרו ההקלות. כך הסביר בית המשפט את מהות ההקלות בפסק דין מפורסם משנות ה-80 (בג"ץ 195/79 יצלף חברה למפעלי בנין בע"מ ואח' נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל-אביב ואח' [29], עמ' 462):
"…הליכי 'ההקלות' נוצרו, כפי ששמם מעיד עליהם, כדי להקל על בוני הבתים ולא להצריכם לידי ההליכים הממושכים והמסורבלים של תיקוני תכניות; ואם אמורים הדברים במי שעוד טרם התחיל לבנות, במי שבונה על-פי היתרים כחוק זה שנים רבות ורוצה להתקדם (או להתעלות) ולברך על המוגמר, לא כל שכן".לפיכך, הליכים משפטיים המעלים חשש לפגיעה בקשר בין הורים לילדיהם על רקע סכסוך משפחתי כמו גם הליכים המעלים חשש לפגיעה במוגנות ילדים מחייבים מתן מענה ראשוני, יעיל ומהיר מצד בתי המשפט לענייני משפחה, תוך בחינת טובתו של הילד. החשת זיהוי ואבחון טעמי הפגיעה בקשר בשלבים מוקדמים ומתן סעד זמני יכול ויסייעו במניעת החמרת הפגיעה בקשר או קיבועו של נתק וסירוב לקשר מצד אחד .במקרים של קשיים בקשר בין הורה לילד על רקע פגיעה של ההורה, יהיה בכך להבטיח מוגנות ובטחון עבור הילד, מצד שני.״
"הליכי 'ההקלות' נוצרו, כפי ששמם מעיד עליהם, כדי להקל על בוני הבתים ולא להביאם לידי ההליכים הממושכים והמסורבלים של תיקוני תכניות; ואם אמורים הדברים במי שעוד טרם התחיל לבנות, במי שבונה על-פי היתרים כחוק זה שנים רבות ורוצה להתקדם (או להתעלות) ולברך על המוגמר, לא כל שכן".
הגבלת ההקלות, "סטייה ניכרת"
כאמור, החוק מגביל את ההקלות שניתנות בתחום הבנייה כך שלא ניתן ליצור "סטייה ניכרת" מתכנית המתאר מכוח ההליך המהיר והקצר יחסית של אישור הקלות מהיתר. כך קובע חוק התכנון והבנייה (סעיף 151 (א)):
"לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין"
אך מהי "סטייה ניכרת"? תקנות התכנון והבנייה [סטייה ניכרת מתכנית] (תשס"ב 2002) מפרטות בצורה מסודרת מה נחשב באופן עקרוני לסטייה ניכרת, וההיגיון העקרוני שמאחוריהן הוא הרצון להגביל שינויים שמשנים באופן מהותי את אופי הבנייה ומה אינו נחשב לסטייה ועל כן אמור להינתן במסגרת ההקלות.
סעיף 7 למשל: הנוגע להליך "קביעת דיון בבקשת סעד זמני להבטחת קשר או למניעת פגיעה במוגנות ילד", וקובע כי גם על בקשת סעד זמני למניעת פגיעה במוגנות הילד או לצורך הבטחת הקשר לאחר סיום תקופת עיכוב ההליכים, ייקבע דיון במעמד הצדדים תוך 14 יום מהגשת הבקשה.
בקשה להקלה מהיתר
הליך קבלת הקלה כרוך בפרסום הבקשה על חשבון המבקש, בעיתונים בהודעות אישיות ובפרסום במקרקעין הכולל פירוט למהות הבקשה להקלה.
הפרסום נועד לצורך הגשת התנגדויות.
ההודעה תפורסם בעיתון ותוצג בחזית הבניין או הקרקע שעבורם מבוקשת ההקלה. בנוסף, יש לשלוח הודעות אישיות לכל מי שעלול להיפגע מאישור ההקלה, וכן לכל הבעלים והמחזיקים בבניין או בקרקע לגביהם הוגשה הבקשה, והגובלים בבניין או בקרקע.
דיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה
הוועדה המקומית תקיים דיון בבקשה להקלה ובמידה והוגשו התנגדויות היא תידון בהתנגדויות ותחליט אם לאשר או לא לאשר את ההקלה. על החלטת הוועדה המקומית לבקשה להקלה או לדיון בהתנגדות ניתן להגיש ערר לוועדת הערר.
ההיתר יינתן לפי שיקול דעת הוועדה המקומית ולתקופה מוגבלת בלבד. למשל סוג של היתר הניתן על ידי הוועדה: שימוש לגן ילדים באזור המיועד למגורים או שימוש למרפאת שיניים בבניין מגורים.
סיכומו של דבר
עקב החשיבות הרבה להליך של ׳הקלה מהיתר׳, חשוב מאוד ומומלץ להסתייע באנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום התכנון והבניה.
