מוכרים דירה?
מהם המיסים שיחולו עליכם?
בעת מכירת דירה, יחול על המוכר מס שבח, אלא אם זכאי הוא לקבלת פטור מתשלום זה. המס מוטל על הרווח שנוצר ממכירת הנכס ועל כן אם מדובר במכירת דירה בהפסד, אין חבות. בנוסף למס שבח, יכול ויוטל על המוכר היטל השבחה, היה ובזמן בעלותו על הדירה, קיבל זכויות בנייה.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מוכרים דירה? כדאי שתדעו מהו מס שבח
זהו תשלום מס המוטל על רווח הון בעת מכירת מקרקעין, למשל דירה. לצורך חישוב גובה המס, בוחנים ארבעה פרמטרים מרכזיים: התמורה שקיבל המוכר עבור הנכס, המחיר בה רכש את הדירה בשעתו, השבחות שבוצעו במהלך תקופת הבעלות בדירה והפחת. שיעור מס שבח הוא 25% מהרווח ומדובר אפוא בעלות מס גבוהה מאוד. האם כל מכירת דירה מלווה בתשלום מס שבח? התשובה היא בשלילה. ראשית, כאשר הדירה נמכרת בהפסד, המוכר לא זוכה לרווח ועל כן אין חבות במס. שנית, ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח. בשל עלותו הגבוהה הרי שכדאי מאוד לבצע בדיקה מעמיקה, האם המוכר זכאי לפטור. לא אחת מתברר כי המוכר אינו זכאי לפטור בהווה, אך יהיה זכאי בחלוף זמן, אז ייתכן מאוד כי כדאי לו להמתין עם מכירת הנכס.
סוגי פטורים
החוק מאפשר קבלת פטור מתשלום מס שבח בנסיבות שונות, כאשר לכל סוג של פטור יש תנאים מסוימים וסייגים משלו. אחד המקרים הנפוצים לקבלת פטור ממס שבח הוא בעת מכירת דירת מגורים יחידה וקבלתו מותנית במספר תנאים כגון: הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר ואם בבעלות המוכר דירה נוספת, חלקו בו לא עולה על 1/3. דוגמא נוספת היא קבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה, ממנו יוכל המוכר ליהנות ללא תלות במספר הדירות שבבעלותו או למספר הפטורים שניצל בעבר. זאת משום שלצורך קבלת הפטור בודקים את מעמדו של המוריש ולא של היורש. פטור זה יינתן בהתקיים שלושה תנאים: המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוגו של צאצא של המוריש, טרם פטירתו, היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואילו היה בחיים והיה מוכר את דירתו, היה המוריש זכאי לפטור ממס שבח.
היטל השבחה
בנוסף למס שבח, יכול ויהיה המוכר מחויב גם במס נוסף הנקרא היטל השבחה. זהו מס המוטל על מי שבזמן בעלותו על הדירה, קיבל זכויות הרחבה. נתון זה משביח את הנכס ומשכך המוכר יידרש לתשלום מס. נדגיש כי זכויות הבנייה יכולות להיות בין אם מדובר בבית פרטי בו ניתנה זכות להרחיב את הבית ובין אם בבניין קומות, אז יכול וקיבל בעל הדירה זכות בנייה על הגג. שיעורו של היטל ההשבחה הוא גבוה יותר ממס שבח ועומד על 50% מערך ההשבחה. בהקשר זה חשוב לציין כי לא פעם יש מקום לערער על השומה שנשלחה למוכר ואם הערעור מתקבל, ישלם המוכר מס נמוך יותר. על כן, גם כאן כדאי להיוועץ עם עו"ד מקרקעין אשר יבחן האם יש עילה לערעור על גובה השומה שנקבעה.
לסיכום
כפי שאנו מבינים, בעת מכירת דירה, מחויב המוכר בתשלום מס שבח ויכול הוא גם להיות מחויב בהיטל השבחה. מדובר במיסים גבוהים מאוד אשר יש ביכולתם כדי להשפיע על כדאיות העסקה ועל עיתוי המכירה הנכון. על כן מומלץ להיוועץ עם עו"ד מקרקעין, אשר יבחן לעומק את נסיבות המקרה ויבדוק את כל האפשרויות לקבלת פטור מתשלום מס שבח והפחתת השומה בעת קבלת חיוב של היטל השבחה. חשוב לזכור כי תכנון מס מוקדם יכול לחסוך למוכר המון כסף ולא אחת, לאחר בדיקה יסודית של עורך הדין מתברר כי כדאי למוכר להמתין עם העסקה על מנת ליהנות מפטור בתשלום.
