עורכי דין מקרקעין
ליווי משפטי ברכישת/מכירת דירות יד שניה
רוכש/מוכר דירה?
בדיקות מקדמיות ברכישת דירה יד שנייה
קניית דירה היא אירוע מרגש ללא ספק ואחד הצעדים הכלכליים החשובים ביותר שאנו עושים בחיינו. אולם, כדי לוודא שמצאנו נכס טוב שאכן מתאים לנו, חשוב לבצע בדיקות מקדמיות לפני החתימה על הסכם המכר. במאמר זה נעסוק בכמה מבדיקות הרלוונטיות בעת רכישת דירה יד שנייה.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
נסח טאבו (נסח רישום מפנקסי המקרקעין) ותשריט בית משותף
הוצאת נסח טאבו היא אחת הפעולות המקדמיות החשובות ביותר היות שמדובר למעשה במסמך המהווה מעין תעודת זהות של הנכס. באמצעות נסח הטאבו נוכל לוודא כי המוכר הוא אכן בעל הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד, עיקול, האם רשומה עליה משכנתא ועוד. כיצד מקבלים נסח טאבו? ניתן כמובן לשאול את המוכר האם יש בידו מסמך זה ואם לא, או שאיננו מעודכן, כל שיש לעשות הוא לבקש ממנו את מספר הגוש והחלקה של הנכס. אז, נוכל להוציא את נסח הטאבו באינטרנט. לאחר שבידינו נסח הטאבו, נפנה אל עו"ד מקרקעין לצורך בדיקת הנסח, אשר יאמר לנו האם יש בו פרטים בעייתיים המעוררים ספק בדבר כדאיות העסקה, או כאלו הדורשים את טיפולו של המוכר טרם התחייבותנו לקניית הדירה.
ליקויים בנכס
לא אחת, אנו נכנסים לדירה והיא מיד מוצאת חן בעינינו. לעיתים משום שהיא מוארת מאוד, לעיתים בשל העיצוב האסתטי שלה ואולי בזכות המוכר מסביר הפנים. אולם חשוב לשים את ההתלהבות הראשונית בצד ולבחון היטב את מצבה של הדירה. זה הזמן לשים לב האם ישנם ליקויים בנכס כגון סימני רטיבות, נקודות חשמל לא תקינות, סדקים בקירות, מצב החלונות, הדלתות וכיו"ב. כמו כן, יש לבחון היטב את מצבו של חדר האמבטיה ואת מצב המטבח, המהווים את החדרים היקרים בבית. כך נדע האם יש צורך בשיפוצם ובהתאם נוכל להחליט האם אנו עדיין מעוניינים בנכס ואם כן, ייתכן שתהיה לנו נקודת מיקוח טובה להפחתת מחיר הנכס שדורש המוכר.
סביבת הדירה
מלבד הנכס עצמו, חשוב מאוד שנבדוק גם את סביבתו, שהרי הדירה עצמה יכולה להיות מושלמת עבורנו אך אם היא נמצאת על כביש מהיר ורועש או בסמוך לגן אירועים פעיל, ייתכן שנשקול שוב את כדאיות העסקה. כמו כן, חשוב מאוד לוודא כי דרכי הגישה אליה נוחות, כי אין מצוקת חנייה (ככל והדירה מגיעה ללא חניה) והאם השירותים החיוניים לנו נמצאים בסביבה (בתי ספר, קופ"ח ועוד). בנוסף, כדי גם לשוחח עם כמה דיירים אחרים בבניין על רמת התחזוקה בבניין, טיב היחסים בין השכנים, תפקודו של ועד הבית וכיו"ב היות שאלו משפיעים מאוד על איכות החיים שלנו בבית החדש.
בדיקה של שמאי מקרקעין
צעד נוסף שכדאי לבצע לפני רכישת דירה יד שנייה הוא לפנות לשמאי מקרקעין. במסגרת בדיקתו את הנכס נוכל לקבל את המידע הבא:
- מידע אודות חריגות בנייה: למשל תוספת חדר או סגירת מרפסת ללא היתר. היות שמדובר בעבירה פלילית שיכולה לגרום לבעיות נוספות, חשוב שנדע אם ישנן חריגות בנייה בנכס.
- זכויות בנייה שלא נוצלו: אם לבעל הדירה ניתנו זכויות בנייה שלא ניצל, השמאי יוכל לומר לנו מהן אפשרויות הניצול שלהן.
- מחיר הנכס: שמאי מקרקעין יחווה דעתו באשר לתמורה שמבקש המוכר עבור הדירה ויגיד לנו האם היא תואמת את שוויה ואת מצב השוק.
חשיבות הליווי המשפטי
במאמר זה סקרנו כמה מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע טרם רכישת דירה יד שנייה. סוגיה זו, חשוב לומר היא מורכבת מאוד וכוללת עוד נדבכים רבים שקצרה היריעה מלתאר, למשל נטילת משכנתא והיבט המיסוי שהנם משמעותיים מאוד בעסקת מקרקעין. על מנת לוודא כי אנו משקיעים את כספנו בנכס המתאים לנו ביותר, חשוב מאוד לקבל ליווי משפטי מקצועי של עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין לאורך כל הליך הרכישה ועד ולאחר קבלת החזקה בדירה.
מחלקת מקרקעין תכנון ובניה במשרדנו מתמחה בליווי משפטי של עסקאות מקרקעין בירושלים ומחוצה לה, אנו נבצע את הבדיקות המקדמיות המשפטיות וננחה אתכם מה עליכם לבדוק לגבי הדירה כדי לוודא שהיא מתאימה לכם. כאשר תקבלו החלטה כי זוהי הדירה שברצונכם לרכוש, ננהל עבורכם משא ומתן על תנאי העסקה, נדאג לניסוח החוזה ולרישום הזכויות בנכס על שמכם.
החלטתם לרכוש נכס / דירה יד שניה?
אנחנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ משפטי בעניינים הקשורים לבדיקה המקדמית והשלכות המיסוי הקשורות בעסקה, טרם חתימתכם על זכרון דברים / הסכם מכר
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.
לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין, צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-441-1343 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם
מחשבון תשואה לרכישת נכס
דוגמה לשאלות שאנו נשאלים במסגרת פגישות ייעוץ בענייני הליכי מכר מקרקעין / דירות:
כמה עולים שירותיו של עורך דין המטפל ברכישת דירה?
מהן האסטרטגיות האפקטיביות למשא ומתן בעת רכישת דירה?
מהם התנאים לקבלת מענק רכישת דירה וכיצד ניתן להגיש בקשה לקבלתו?
מהן ההשלכות המיסויות של רכישת דירה שנייה בישראל?
באילו מקרים ניתן לבטל חוזה רכישת דירה ומהן ההשלכות של ביטול כזה?
האם רכישת דירה כרוכה בתשלום מס ערך מוסף (מע"מ)?
מהו פרק הזמן המינימלי ממועד רכישת דירה ועד להגשת בקשה למשכנתא?
מהם הסעיפים החשובים ביותר שיש לשים אליהם לב בחוזה רכישת דירה?
מהם השלבים המקדימים לרכישת דירה וכיצד ניתן להתכונן אליהם?
מהו גובה הפיצוי שמוכר רשאי לדרוש במקרה של ביטול הסכם רכישת דירה על ידי הקונה?
מהם הדגשים העיקריים שיש לקחת בחשבון טרם קבלת החלטה על רכישת דירה?
האם ישנן מגבלות על מספר הדירות שניתן לרכוש ולקבל עבורן הטבות מס?
כיצד נקבע שווי הדירה לצורך תשלום מס רכישה?
מה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה מבחינת המיסוי?
מהו אופן חלוקת התשלומים הנהוג בעת רכישת דירה?
אילו בדיקות משפטיות יש לבצע לגבי זכויות בנכס טרם רכישתו?
כיצד ניתן לוודא כי המחיר המבוקש עבור הדירה משקף את שוויה האמיתי בשוק?
מהן האפשרויות העומדות בפני רוכש דירה במקרה של גילוי ליקויי בנייה לאחר המסירה?
מהן חובותיו של הקונה במסגרת הסכם רכישת דירה?
כיצד ניתן לקבל מימון לרכישת דירה ומהם סוגי המשכנתאות הקיימים?
מהו הליך העברת הבעלות על הדירה ברשויות המס ובלשכת רישום המקרקעין?
כיצד מתנהל הליך רישום הערת אזהרה בטאבו לאחר חתימת חוזה הרכישה?
מה משמעותם של שינויי תב"ע (תוכנית בניין עיר) לגבי דירה נרכשת?
כיצד ניתן להתגונן מפני תרמיות נדל"ן במסגרת רכישת דירה?
מהי חשיבותה של בדיקת נסח טאבו טרם רכישת דירה יד שנייה?
כיצד ניתן לרכוש דירה כשותפים ומהן המשמעויות המשפטיות של בעלות משותפת?
מהם המסמכים הנדרשים לצורך לקיחת משכנתא לרכישת דירה?
כיצד ניתן לרכוש דירה באמצעות כספי מענק השחרור מצה"ל?
מה משמעותה של עסקת קומבינציה ברכישת דירה וכיצד היא מתבצעת?
מהן זכויותיו של רוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה על ידי המוכר?
כיצד ניתן להשיג דירה במחיר מופחת באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן"?
מהן ההטבות הניתנות לרוכשי דירה המשתייכים לקבוצות רכישה?
כיצד ניתן להבטיח כי הדירה הנרכשת נקייה מעיקולים או שעבודים?
כיצד נערכים הסכמי שיתוף בין רוכשי דירה?
כיצד ניתן להתנות את רכישת הדירה בקבלת אישור עקרוני למשכנתא?
מהם יתרונותיה וחסרונותיה של רכישת דירה על הנייר (מתוכנית)?
כיצד ניתן לבטח את ההשקעה ברכישת דירה מפני סיכונים שונים?
האם יש מגבלות על מכירת דירה לאחר רכישתה תוך פרק זמן מסוים?
כיצד ניתן לנהל מו"מ אפקטיבי מול הבנק בנוגע לתנאי המשכנתא?
מהם המועדים הקבועים בחוק לתשלום מס רכישה בגין רכישת דירה?
כיצד משפיעה רכישת דירה על זכאותו של אדם לדיור ציבורי?
מהי ההשפעה של סיווג הדירה (מגורים/השקעה) על מיסוי הרכישה ועל המשכנתא?
כיצד ניתן להעריך את עלויות האחזקה השוטפות של הדירה טרם רכישתה?
מהו תפקידו של עורך הדין בליווי עסקת רכישת הדירה מול הגורמים השונים?
מהן ההשלכות של גילוי אי-התאמות בין הבנוי בפועל לבין תוכניות הבנייה המאושרות?
כיצד ניתן להימנע ממלכודות משפטיות בחוזי רכישת דירה?
מהו שכר הטרחה שאתם גובים על ליווי משפטי בהסכם מכר / רכישה?
מה כולל הליווי המשפטי שאתם מעניקים במכירת / רכישת דירה?
מהם הבדיקות המשפטיות שאתם עורכים במסגרת הסכם רכישה?
מהם הסעדים העומדים לרשות רוכש דירה שנפל קורבן למצגי שווא של המוכר?
מהו תוקפו המשפטי של זיכרון דברים או הסכם רכישה ראשוני חתום?
