שינויים ועדכונים בחוקי מיסוי מקרקעין - מה חדש?
שתף:
פוסטים נוספים
תוכן עניינים
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
שינויים ועדכונים בחוקי מיסוי מקרקעין - מה חדש?
שוק הדיור הישראלי ידוע בשנים האחרונות במציאות מורכבת, ונושא המיסוי תורם רבות לחוסר היציבות האמורה. כתגובה למגמות בשוק, הממשלה יזמה שינויים בחוק ההסדרים ובדין, המשפיעים על מס רכישה ומס שבח. במאמר זה נסקור את ההוראות העיקריות הנוגעות למס שבח, תוך התמקדות בפטורים הקיימים ובמדרגות מס הרכישה המעודכנות לשנים 2024-2025.
חישוב מס לינארי במקום פטור ממס שבח מדי ארבע שנים
שנת 2013 סימנה נקודת מפנה משמעותית בשוק הדיור הישראלי עם כניסתה לתוקף של רפורמת מיסוי מקרקעין. רפורמה זו ביטלה פטורים ממס שבח עבור משקיעים והחילה מנגנון חדש לחישוב מס זה. בעבר נהנו מוכרי דירות מפטור ממס שבח באופן תקופתי, אך חוק זה בוטל בשנת 2014.
במילים אחרות, בעבר היה נהוג פטור ממס שבח כל ארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר ובשנת 2014 הבין המחוקק כי יש בכך כדי לתמרץ רכישת דירות להשקעה על פני רכישת דירות מגירות. שינוי זה נועד להשפיע על התנהגותם של רוכשי דירות, הן משקיעים והן רוכשי דירה ראשונה. בהמשך המאמר נסקור את גלגולו של פטור זה, תוך התמקדות בשינויים שחלו לאורך השנים.
פטור ממס שבח עבור מכירת דירה יחידה
שינויים משמעותיים נכנסו לתוקף בנוגע לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. מהם התנאים החדשים? מי זכאי לפטור? ומה ההקלות שנוספו? כאמור עד סוף שנת 2013, נהנו אזרחי ישראל מפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, בתנאי שלא הייתה בבעלותם דירה נוספת בארבע השנים האחרונות.
החל מ-1 בינואר 2014, עבר סעיף הפטור שינויים משמעותיים. ראשית, נקבעה תקופת המתנה סטטוטורית. על המוכר להיות בעל זכות בדירה למשך 18 חודשים לפחות לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח. בנוסף, הוכרזו מספר הקלות משמעותיות. למשל, אדם שברשותו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת עדיין זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו היחידה. כמו כן, קבלת דירה בירושה לא פוגעת בזכאות לפטור ממס שבח, בתנאי שהמוריש לא החזיק ביותר מדירת מגורים אחת בעת מותו, ושהמוכר הוא צאצא של המוריש.
השינויים בסעיף הפטור ממס שבח נועדו לצמצם את היקף הפטורים ולעודד אנשים למכור דירות שאינן מנוצלות. ייתכן שהשינויים יביאו לירידה במחירי הדירות, אך ייתכן גם שהם יקשו על אנשים למכור את דירותיהם. פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה עדיין אפשרי, אך התנאים קצת יותר מחמירים. חשוב להכיר את התנאים החדשים ולקבל ייעוץ מקצועי לפני מכירת דירה.
בנוסף, חשוב לציין כי תנאי הזכאות לפטור ממס שבח מורכבים ודורשים בחינה מעמיקה של כל מקרה לגופו. מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון לפני מכירת דירה יחידה, על מנת לוודא שעומדים בכל התנאים ולקבל ייעוץ ספציפי בנוגע למצבכם האישי.
פטור ממס שבח - מכירת דירה שהתקבלה בירושה
פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה הוא עניין מורכב, וישנם תנאים ספציפיים שעליכם לעמוד בהם כדי ליהנות ממנו. ראשית, יש להבין מי זכאי לפטור. עם הזכאים לפטור, ניתן למנות את בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש (כולל נכד) וכן בן זוג של צאצא של המוריש. כמו כן, יש לעמוד בתנאים נוספים. ראשית, לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. שנית, אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
מתי פטור ממס שבח אפשרי אף במכירת שתי דירות?
תושב ישראל יכול ליהנות מפטור ממס שבח במכירת שתי דירות יחדיו, בתנאי שהוא רוכש דירה חלופית אחת במקומן. התנאים לפטור הם כדלקמן. תחילה, המוכר חייב להיות תושב ישראל. שנית, הדירות הנמכרות צריכות להיות דירות מגורים. שלישית, שווי הדירה החלופית צריך להיות לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. רביעית, המוכר צריך לעמוד בכל התנאים המצוינים בחוק.
החל מ-1.1.2014 ניתן למכור שתי דירות בפטור רק אם במועד מכירת הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד. תקופת המעבר צפויה להסתיים ביום 31.12.2024.
פטור ממס שבח בעברת דירת מגורים במתנה
העברת דירה במתנה לקרוב משפחה היא דרך נפוצה לסייע להם כלכלית, אך חשוב להכיר את התנאים, המיסים ותקופות הצינון הקשורים לעסקה זו. לפי התנאים המנויים בחוק, המעביר יהיה פטור מתשלום מס שבח, בכפוף לתנאים המצוינים בחוק. בנוסף, הקונה ישלם רק שליש ממס הרכישה.
החל מ-1.8.2013, הגדרת "קרוב" לצורך העברה ללא תמורה צומצמה. כך, העברה בין אחים ללא תמורה תתאפשר רק אם הנכס התקבל בירושה או במתנה מהוריהם של האחים. כמו כן, מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה במשך 4 שנים, אלא אם כן התגורר בה דרך קבע. במקרה של מגורים דרך קבע, תקופת הצינון היא 3 שנים.
תיקוני 2014 לחוק מיסוי מקרקעין: מה השתנה ומה זה אומר עבורכם?
בשנת 2014 עבר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שינויים משמעותיים, המשפיעים על פטורים והסדרים שונים הקשורים למכירת דירות. שינויים אלו נועדו לצמצם את היקף הפטורים ולעודד אנשים למכור דירות שאינן מנוצלות. מהן ההשפעות העיקריות של התיקונים?
ביטול פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה: החל מ-2014, אדם שמוכר דירה שנייה חייב לשלם מס שבח, גם אם זו דירתו היחידה. בנוסף, השינוי גורר הטלת מס רכישה מוגדל על דירה שנייה. שיעור מס הרכישה על דירה שנייה הועלה ל-8%. כמו כן, חלו שינויים בתנאי הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה. כך, הפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה הוגבל למי שקיבל את הדירה בירושה מקרוב משפחה מדרגה ראשונה (בן זוג, הורה, ילד). כמו כן, חלה הצמדת שווי דירות שנרכשו לפני 2014 למדד המחירים לצרכן. כך, שווי דירות שנרכשו לפני 2014 יוצמד למדד המחירים לצרכן לצורך חישוב מס השבח.
מה זה אומר עבורכם? אם אתם מתכננים למכור דירה, חשוב לבדוק את תנאי הפטור ממס שבח ולקחת בחשבון את ההשלכות השונות של השינויים בחקיקה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון לפני קבלת החלטות בנוגע למכירת דירה. השינויים בחוק מיסוי מקרקעין נועדו להביא לשינויים בשוק הדיור, אך ייתכן שתהיה להם גם השפעה על מחירי הדירות. ייתכן שהשינויים יביאו לירידה במחירי הדירות, אך ייתכן גם שהם יקשו על אנשים למכור את דירותיהם.
תקופת מעבר של 4 שנים (2014-2017) אפשרה ניצול הטבות מס מסוימות, אך החל מ-1.1.2018 חלים שינויים ועדכונים משמעותיים:
- חישוב מס שבח לינארי: שיעור מס חדש (25%) חל על כל השבח שנצבר בדירה שנרכשה לפני 2014, ללא קשר למועד רכישתה.
- פטור ממס שבח: ניתן למכור דירת מגורים אחת בפטור ממס שבח, ללא קשר למועד רכישתה, בתנאי שהיא דירת המגורים היחידה של המוכר.
- מס שבח מופחת:
- 15% במכירת דירה יחידה שנרכשה לפני 01.01.2014.
- 5% במכירת דירה יחידה שנרכשה לפני 01.01.2001.
בשנת 2018 עבר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שינויים משמעותיים, ביניהם ביטול פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה והטלת מס רכישה מוגדל. שינויים אלו נועדו לצמצם את היקף הפטורים ולעודד אנשים למכור דירות שאינן מנוצלות.
- הסרת המגבלה בחישוב מס לינארי מוטב למכירה בין קרובים: החל משנת 2018 ניתן להשתמש במס המוטב גם במכירה בין קרובים.
- הקלה בהגדרת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח: החל משנת 2018 מועד המכירה הוא הקובע לעניין היות הדירה דירתו היחידה של המוכר.
- ביטול תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה: החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון.
לסיכום
השינויים המשמעותיים במיסוי מקרקעין פותחים דלתות חדשות עבור מי שמתכנן למכור דירת מגורים. הכרה במגמות אלו ולקיחתן בחשבון היא קריטית לפני קבלת החלטות מכריעות. השינויים במסגרת חוק ההסדרים והעדכונים במס רכישה ומס שבח מציגים תמונה מורכבת שמחייבת ידע מעמיק והבנה מלאה של ההוראות החדשות. המאמר הנוכחי מספק סקירה עדכנית של הפרמטרים החשובים ביותר לשנת 2024, אך חשוב להדגיש כי כל מקרה הוא ייחודי, ולכן ייעוץ מקצועי מותאם אישית הוא הכרחי לפני ביצוע כל עסקת נדל"ן.
טיפים למוכרי דירות:
- בדקו את זכאותכם לפטור ממס שבח בהתאם לשינויים וההתפתחויות האחרונות בחקיקה.
- שקלו את האפשרות להשתמש בחישוב מס שבח לינארי כפי שהוסבר לעיל.
- חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי לפני קבלת החלטות הנוגעות למכירת דירה.
מעוניינים במידע נוסף או ייעוץ מקצועי אישי? פנו אלינו למור ושות׳, חברת עורכי דין ונוטריון, לקבלת ליווי מקצועי בעסקאות נדל"ן.
טלפון: 025953322
וואטסאפ: https://wa.me/972504411343.
אל תהססו לפנות אלינו וליהנות מליווי משפטי מקצועי ומותאם אישית!
שלח לנו הודעה
זקוק לסיוע משפטי? חייג אלינו עכשיו 02-595-3322
שימת לב
אין לראות בתכני האתר ייעוץ משפטי, המלצות או חוות דעת: למרות שמשרדנו עושה מאמצים לעדכן את תוכן האתר והבלוג, לא ניתן להסתמך על האמור ללא קבלת ייעוץ משפטי פרטני.התכנים אשר כתובים באתר ובבלוג המשפטי אינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, המלצה או חוות דעת. אין להסתמך על האמור לצורך נקיטת פעולה או הימנעות מנקיטת פעולה. האמור באתר ובבלוג אינו מתיימר לכסות את מכלול ההוראות בדין או נסיבות המקרה. להפך התוכן שבאתר הינו כללי בלבד ורובו נשען על הנחות יסוד שונות שבהכרח לא יתאימו לכל מקרה ומקרה. על-מנת לקבל יעוץ משפטי מדויק אודות מקרה ספציפי עליכם לפנות לעורך דין המתמחה בתחום. המסתמך על האמור באתר ללא ייעוץ משפטי נושא באחריות המלאה למעשיו.
