עורכי דין תכנון ובניה – עורכי דין משפט מנהלי
עתירה מנהלית בתחום התכנון והבנייה
לאחר קבלת החלטה של ועדות תכנון ובנייה וועדות ערר, עומדת לצד המוצא עצמו נפגע מההחלטה זכות ערעור על החלטות אלו וזאת באמצעות עתירה מנהלית לבתי המשפט לעניינים מנהליים.
בחלק זה נסקור את התשתית החוקית לעתירות אלו, מהן העילות הקבועות בדין לגבי התערבות שיפוטית ונסקור בקצרה את הפרוצדורה המנהלית בנושא תכנון ובנייה.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מי הם הגופים האחראיים למתן אישורים בתחום התכנון והבנייה?
חוק התכנון והבנייה קובע את הפרוצדורה לפיה מאושרות תוכניות בנייה במדינת ישראל ומעניק את הסמכות להענקת אותם אישורים לידי ועדות התכנון והבנייה מקומיות, המחוזיות והארצית. ועדות אלה הן גופים ציבוריים הפועלים מכוח חוק ולכן כפופים לדיני המשפט המנהלי.
למעשה, כל החלטה שגופים ציבוריים מקבלים, עולה לכדי "החלטה מנהלית". כך לדוגמה, החלטה של המשרד להגנת הסביבה להטיל קנס על מפעל מזהם הינה החלטה מנהלית, כמו גם החלטה של ועדה מקומית האם להעניק היתר בנייה באתר מסויים או של ועדה מחוזית האם להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בצורת פינוי בינוי. כל ההחלטות הללו כפופות לאותם דינים ונתונות למערכת קבלת החלטות זהה, למרות השוני בשיקולים בקבלת ההחלטה.
דוגמה לעילות משפטיות לתקיפת החלטה מנהלית:
- פעולה בחוסר סמכות
- הליך הוגן
- שיקולים זרים
- חובת התייעצות
- שיקול דעת הרשות
- עיקרון השיוויון
- הבטחה שלטונית
- חובת הנמקה
- סבירות
העתירה המנהלית בתחום התכנון והבנייה
סמכות – פעולה בחוסר סמכות בטלה מעיקרה, וכל רשות מנהלית חייבת לפעול בהתאם לסמכויות המוקנות לה לפי חוק. כל סטייה מסמכויות אלה מהווה פעולה שלא כדין. כך לדוגמה, לו ועדה מקומית לתכנון ובניה מוגבלת בסמכותה באישור תוכניות בהיקף מסויים והיא חורגת מההיקף שמותר לה בדין, כל החלטה שלה לאשר תוכניות אלו תהה בטלה וחסרת תוקף. בהתאמה, כל פעולה בהתאם להחלטה שניתנה בחוסר סמכות יכול להביא לסנקציות על המסתמך שלא בתום לב על ההחלטה הפגומה.
כך לדוגמה, עמ"מ 4095/05 הועדה המקומית לתכנון ובנייה- שומרון נ' מעונה חברה לבניין בע"מ, נפסק שפעולה של חברת הבניה אשר הסתמכה ביודעין על אישור הועדה המקומית שניתן ללא סמכות מטיל עליה אחריות מסוג 'אשם תורם' על הנזק שארע לה כתוצאה מהאישור שניתן שלא כדין:
"…הוועדה היא רשות מוסמכת הפועלת על פי חוק; היא לא רק חייבת לפעול על פי החוק, אלא תפקידה גם לאכוף בתחומה את דיני התכנון והבנייה כלפי האזרחים. לאור זאת, היא חייבת הקפדה מיוחדת עם עצמה, לנהוג בהתאם לסמכות שהוקנתה לה בחוק ולהבטיח כי היתרי הבנייה שהיא מעניקה יהיו תואמים לדין ולתוכניות… עם זאת, מבקש ההיתר (הלא חוקי) עשוי להתחייב ברשלנות תורמת בגין התנהגותו".
שיקולים זרים – בבואה לקבל החלטות, רשות ציבורית חייבת לפעול תוך מתן משקל לעובדות ושיקולים רלוונטיים בלבד. שקילת שיקולים זרים יכולה להוות עילה להתערבות שיפוטית בהחלטתה של רשות מנהלית. כך לדוגמה, אם ועדה מקומית, המורכבת על פי רוב מנבחרי הציבור המקומיים, מתנגדת לאישור תוכנית של יריב פוליטי של ראש העיר, הרי שהועדה שקלה שיקולים פסולים בבחינת ההיתר וייתכן שבית המשפט יפסול את החלטה.
פגמים בהליך קבלת ההחלטות – המשפט המנהלי מטיל על הרשויות לבצע הליך מסודר לאישור תוכניות כאשר אם נמצא כי התרחש פגם מהותי "היורד לשורשו" של ההליך, בית המשפט יכול לבטל את ההחלטה כולה, או לחייב את הרשות לתקן את הפגם, בדוקטרינה המכונה "בטלות יחסית".
כך לדוגמה, אם ועדה עתידה לא לאשר תוכנית בינוי ובשל כך לפגוע במבקש, חלה עליה חובה לזמן את המבקש לשימוע שיאפשר לו להציג את טענותיו ולהשיג על שיקול הדעת של הרשות בטרם התקבלה ההחלטה, ככל והרשות נכשלה בזימון לשימוע וקיבלה החלטה נגד המבקש, האחרון יוכל לעתור לבית המשפט בבקשה לביטול ההחלטה הפגומה כולה או לחילופין, לעריכת שימוע "בנפש חפצה" בידי הוועדה שעשוי לשנות את החלטתה.
עילות התערבות נוספות בעניין הליך קבלת ההחלטות עשויות להיות היעדר תשתית מספיקה של מידע שעמד בפני הרשות בבואה לקבל את החלטתה או אי מילוי חובות פרטיקולריות המוטלות על הרשות בקבלת החלטות מסויימות (כגון התייעצות עם איש מקצוע בקבלת החלטה מקצועית).
בנוסף, תוכניות מסויימות מחויבות בקבלת אישור של הועדה המחוזית, או אז ועדת הערר אינה מוסמכת לדון באי-אישור של תוכניות (שכן ועדת הערר הינה ועדת משנה של הועדה המחוזית) ועל מבקש האישור לבקש רשות ערעור לוועדה הארצית לתכנון ובנייה, או לעתור לבית המשפט.
הפרוצדורה בענייני תכנון ובנייה
ככלל, הליך אישור תוכניות בנייה מתחיל מהועדה המקומית אשר אחראית על שטח הנדון, בדרך כלל, מועצה מקומית אחת. במידה והתוכנית אינה מאושרת, עומדת למבקש זכות לערור לוועדת ערר היושבת תחת הועדה המחוזית ותפקידה לבחון בהליך "מעין-שיפוטי" את החלטת הרשות המקומית והאם היא עומדת בסטנדרטים החוקיים ובמטרות הדין, וזו יכולה להורות לוועדה המקומית להעניק את האישור.
ככל וועדת הערר לא מקבלת את טענות העורר, הוא רשאי לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים ולקיים הליך שיפוטי מול שופט בית המשפט המחוזי.
יש להדגיש כי עתירה מנהלית חייבת להיות מוגשת בפרק הזמן הקבוע בחוק, כלומר – לא בשיהוי, והדבר חשוב מאוד, עד כי לעיתים פעולה בשיהוי תביא לדחיית העתירה.
בחינת השיהוי תיעשה לאור השאלה האם נפלו פגמים בפעולת העותר, האם נגרם נזק לרשות כנגדה עותרים או לצדדים שלישיים כתוצאה מהשיהוי; כך לדוגמה, החלטה לאישור תב"ע משפיעה על ערך הקרקע כך שהשתהות בהגשת הערעור יכולה לפגוע בצדדים שלישיים המעוניינים לרכוש אותה. לבסוף יש לשקול האם נגרם נזק לשלטון החוק כתוצאה מדחיית העתירה במקרה של שיהוי. היעזרות בעורך דין מקצועי כבר בשלבים מוקדמים של ההליך תסייע בהימנעות מדחיית העתירה מטעמים פרוצדורליים.
סיכומו של דבר
לו נפגעת מהחלטה מנהלית של ועדת תכנון ובניה, עומדים בפניך מספר הליכים משפטיים אשר ניתן לנקוט בהם על מנת לבטל את ההחלטה הפוגענית.
מחלקת מקרקעין, תכנון ובניה במשרדנו מור ושות׳, מלווה ע״י צוות מקצועי הכולל אדריכל, מודד ושמאי מקרקעין, ופועלת תוך הקפדה על מקצועיות וזאת כדי להביא לתוצאה הרצויה לך הלקוח/ה.
