עורך דין מקרקעין, תכנון ובניה
פרצלציה במקרקעין
פרצלציה במקרקעין הוא תהליך נפוץ בעולם הנדל"ן, במסגרתו מחולקים מחדש מגרשים וקרקעות במטרה להגיע לרישום מדויק שלהם, וכן על מנת להסדיר את הבעלות עליהן – זאת על ידי איחוד וחלוקה מחדש שלהן בין הבעלים הרלוונטיים.
לרוב התהליך נדרש כאשר מתגלה כי הקרקע האמורה לא נרשמה כראוי וכעת חלוקתה הקיימת לא נכונה ומשפיעה לרעה על שוויה ולעתים עשוי לנבוע הדבר כחלק מהליך פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר מתבצעת חלוקה בעין – מקום שאפשר. ניתן לומר כי במרבית המקרים הסדרת הרישום של הקרקע עשויה להשביח את שווי הנכסים שעליה, עבור הבעלים.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
תהליך הפרצלציה נעשה לרוב כאשר מגרש מסוים מיועד לפרויקט כלשהו או שקיימת תוכנית מתאר בעניינו, שבמסגרתם מתוכננת בניית נכסים ששטחם הכולל קטן מזה של המגרש המיועד לחלוקה מחדש. המעוניינים בהליך הם לרוב בעלי הקרקע שכן הוא משביחה את שוויה, אך אין זה היתרון היחיד שמציע הליך זה.
במקרים בהם הקרקע לא רשומה כנכס נדל"ני של הבעלים במרשם המקרקעין, הנכסים שבנויים עליו לא יהיו רשומים גם הם על שמו של בעלי הקרקע. מכיוון שהליך הרישום של נכסי נדל"ן בטאבו הוא ארוך ביותר ויכול להימשך שנים, מקרים שכאלו נפוצים במיוחד. תהליך הפרצלציה מהווה "קיצור דרך", שכן הוא מחייב למעשה רישום חוקי של הקרקע. בכך למשל מתאפשר לבעל הנכס ליטול משכנתא על הנכס בקלות יחסית, ערכו יעלה, וכן יהיה קל יותר למכור אותו.
ההליך מייצר וודאות משפטית ביחס למעמד הנכס וכן למעמד הבעלים ביחס אליו. וודאות זו בעלת חשיבות יתרה כאשר מדובר בנכס שיש בו בעלות משותפת (מושע) – קרי מספר בעלים שונים. בנוסף, ההליך בעל ערך גם עבור בנקים, שכן הרישום שהוא מייצר בטאבו מאפשר לבנק לשעבד את הנכס ולתת כנגדו הלוואות. אף יזמים יוצאים נשכרים מהליך זה, שכן הוא מאפשר להם לבנות ולפתח את הקרקע.
התנאים לרישום הליך פרצלציה במרשם המקרקעין
בטרם ניגשים לביצוע הליך הפרצלציה, יש לעבור מספר שלבים. ראשית, על פי סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה, יש להציג לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכנית מפורטת לאישור הכוללת את הגבולות החדשים של תתי החלקות שייווצרו כתוצאה מההליך. לאחר מכן, יש להגיש את התוכנית גם לאישור הרשות למיפוי ישראל. לשם השלמת הבקשה לרישום, יש להציג לרשם המקרקעין מספר מסמכים – בקשה לרישום מקרקעין החתומה על ידי מבקש הליך הפרצלציה וכן על ידי עורך דין מטעמו, על פי תקנות רישום המקרקעין; 2 תשריטים של התוכנית המיועדת שנערכו ונחתמו על ידי מודד מוסמך; טופס תיאור כללי של הקרקע החתום על ידי המרכז למיפוי ישראל; וכן אישורי מיסים.
ביצוע תהליך הפרצלציה
תהליך הפרצלציה מחולק ל-4 שלבים מרכזיים:
- איחוד הקרקעות לקרקע אחת גדולה.
- תכנון מחודש של הקרקע המאוחרת לשם חלוקה נכונה יותר בהמשך.
- חלוקת הקרקע, על פי התכנון, לתתי-חלקות על פי מספר הבעלים בקרקע וחלקם היחסי בה. העקרון המנחה לחלוקה הוא מתן חלקה לכל בעל זכות בנכס, על פי הערך של חלקו היחסי בקרקע במצבה הקודם.
- רישום כל תתי החלקות החדשות בטאבו על פי מספור מסודר, ושמירת נתוני החלוקה הקודמת כחלקות היסטוריות.
על מנת שהתהליך יושלם, יש להמציא נסח טאבו עדכני של הנכס, אם קיים כזה; עותק של "התוכנית לצרכי רישום" (תוכנית המתאר הרלוונטית); הודעת רישום מהמרכז למיפוי ישראל ועותק נוסף ממנה; בקשה לרישום החוכרים בקרקע, במידה וישנם; בקשה לרישום החתומה על ידי רשות מקרקעי ישראל; שטרי רישום במידת הצורך; ואישורים לייחוד הערות ושעבודים.
פרצלציה רצונית ולא רצונית
תהליך הפרצלציה מיטיב לרוב עם בעלי הנכס ולכן מדובר בפרצלציה רצונית – הליך שיזמו בעלי הקרקעות ושנעשה מרצונם החופשי – שלהם ושל החוכרים לדורות של הקרקע, מבלי שמתעוררת התנגדות כלשהי. ההליך מתבצע על פי הוראות פרק ד' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.
אולם, הגם שלבעלי הקרקעות יש אינטרס בקיום תהליך הפרצלציה, הם לא תמיד מעוניינים בו. במקרה שכזה, יכולה להתבצע פרצלציה לא רצונית – הליך שיוזמת לרוב הרשות המקומית ולבעלי הקרקע אין צד בו לאור תוכניות בנייה עירוניות שדורשות ארגון מחדש של קרקעות, או על ידי אנשים פרטיים ששכניהם לא מעוניינים בהליך. בין היתר, הדבר יכול להיעשות על ידי הליכי פינוי-בינוי והפקעת קרקעות לטובת צורכי הציבור. לכן, במידה ומתעוררות התנגדויות להליך, חשוב להסתייע בייעוץ משפטי על ידי עורך דין מקרקעין תכנון ובניה, לשם קידום ההליכים.
מכל וכל, בשני המקרים ההליך יתבצע על ידי אדם שהוסמך למדוד את הקרקע מטעם הרשות המקומית בשיתוף המרכז למיפוי ישראל.
כמה עולה לעשות הליך פרצלציה?
הליך הפרצלציה נושא עלויות לא מעטות המשולמות למספר גורמים שונים. ראשית, התהליך נעשה על ידי מספר בעלי מקצוע – שמאי, עורך דין המתמחה במקרקעין ומיסוי מקרקעין, מודד מטעם הרשות המקומית ועוד, הגובים שכר טרחה בגין שירותיהם. בנוסף, ישנן אגרות והיטלים שיש לשלם בגין ההליך הקבועות בחוק ומפורטות בתקנות המקרקעין (אגרות), תשל"ה-1974:
- אגרת רישום – 134 שקלים ישולמו על ידי בעל הנכס בעבור כל תת-חלקה הנרשמת מחדש במרשם המקרקעין, וזאת במעמד הרישום (בין אם היא נוצרת במסגרת פיצול הקרקע ובין אם היא מתבטלת באיחודה המחודש).
- דמי היוון – תשלום בגובה 29.25% משווי הקרקע לרשות מקרקעי ישראל.
- היטל השבחה – תשלום מס בגובה מחצית משווי ההשבחה של הנכס לאחר תהליך הפרצלציה, לוועדת המקומית לתכנון ובנייה.
- מס רכישה – מס שיש לשלם במידת הצורך, לרוב כאשר הליך הפרצלציה בנכס נתפס על ידי הרשויות כחלק מעסקת נדל"ן. הדבר קורה כאשר חל שינוי בחלוקת הזכויות בקרקע בעקבות הפרצלציה.
סיכומו של דבר
הליך פרצלציה עשוי להיות הליך מורכב לאישור ולביצוע. כאשר מדובר בפרצלציה לא רצונית (איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים), עלולים להתעורר אתגרים נוספים שיקשו עוד יותר על התהליך. לייעוץ משפטי בעניינים הקשורים בפרצלציה, אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר.
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.
לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין, צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-441-1343 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם
תשריט חלוקת קרקע
137. בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאינה כוללת חלוקת קרקע רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה – תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית.
