הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור
התנגדות להפקעת מקרקעין ודרישה לתשלום בגין הפקעה
עם עליית כוחה של המדינה המודרנית ובבסיס כל תורת המדינה ומבנה המשטר הדמוקרטי בעת החדשה נקבע עיקרון החוקיות. עיקרון החוקיות קובע שבמדינה דמוקרטית כל אדם פרטי יכול לעשות ככל העולה על רוחו כל עוד אין הדבר נוגד את הוראות החוק, ואילו לשלטון אסור לעשות שום דבר מלבד מה שהחוק מגדיר במפורש שהוא רשאי לעשות.
אחד התחומים בהם קיים צורך ניכר לבחון ולפקח אחר פעולות השלטון הוא תחום הפקעת המקרקעין לצורכי הציבור.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
יסודות פעולת ההפקעה ומגבלותיה
הפקעה של מקרקעין בישראל היא העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין. ההפקעה מתבצעת בהתאם לחוק הישראלי על ידי רשויות המדינה לצורכי ציבור בלבד.
"הפקעה" ע״פ החוק פירושה כי בהתקיים מספר תנאים ("יסודות") תיחשב פעולת השלטון כהפקעה חוקית ולכך ארבעה יסודות:
פעולת רכישה, כפייה, הקניית זכויות במקרקעין לרשות ציבורית ושפעולה זו נעשית על ידי המדינה ועל פי חוק. להלן נפרט את כל ארבעת היסודות.
פעולת רכישה: חוק המקרקעין (תשכ"ט 1969) קובע (סעיף 2) כי:
" הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם."
הסעיף מגדיר למעשה אילו "זכויות" כלולות במושג הבעלות, ובמסגרת ההגדרה כלולה גם הזכות לעשיית עסקאות כדי להעביר בעלות מאדם אחד לאחר. העברת בעלות על מקרקעין או אפילו רק השכרת דירה (שנחשבת מבחינת חוקית העברה מותנית של זכות השימוש במקרקעין) מכונה בשפה המשפטית "רכישת זכות במקרקעין". התנאי הראשון להתקיימותה של הפקעה הוא שנעשתה פעולה של רכישת זכות כלשהי במקרקעין.
רכישה בכפייה: כבני אדם, אנחנו מעבירים זכויות במקרקעין בין אחד לשני או בינינו לבין רשויות השלטון באופן תדיר ומסיבות שונות ומגוונות. למעשה כל ירושה, השכרת דירה, מכירה או אפילו סתם הסכמה לשכן להשתמש בחנייה שלי באופן קבוע היא "רכישת זכות במקרקעין".
המשותף לכל הפעולות הללו הוא שהן נעשות מתוך רצוננו החופשי. כאשר רשות שלטונית מכריחה אותנו, בלי קשר אם אנחנו רוצים בזה או לא, להעביר לידה זכויות במקרקעין שלנו – זוהי כפייה.
הקניית זכות לרשות ציבורית: אדם פרטי אינו רשאי להפקיע קרקע במדינת ישראל (או בכל מדינה מערבית אחרת). לו אדם מסוים יכפה עלי בכוח להעביר לידיו זכויות במקרקעין זהו למעשה סוג של שוד או סחיטה באיומים, ובכך עוסק המשפט הפלילי.
לעומת זאת אך ורק כאשר רשות ציבורית (או נציג מוסמך שלה) כופה עלי להעביר לידי הרשות, זכויות במקרקעין השייכים לי הפעולה תיחשב ל"הפקעה".
על ידי המדינה ועל פי חוק:
חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קובע (סעיף 3):
" אין פוגעים בקנינו של אדם".
חוק זה, שנחקק בשנת 1992 ונועד להגן על כבודנו וזכויותינו כבני אדם וכאזרחי המדינה קובע באופן עקרוני כי אסור לרשויות השלטון (ראה שם סעיף 1א) לקחת, לפגוע או להגביל כל רכוש השייך לאדם פרטי. הגנה חוקית זו שמעניק חוק היסוד לרכושינו מסתמכת על זכות משפטית עתיקה, שגם היא עמדה בבסיס הדמוקרטיות המודרניות – זכות הקניין, זכותו של אדם להחזיק ברכוש ולשמור עליו ללא שאף גורם אחר – שלטון או אדם פרטי – יגזלו את רכושו ממנו.
יחד עם זאת, ברור לכולנו כי בתנאים מסוימים כל שלטון יהיה חייב לפגוע בזכות הקניין שלנו לטובת הכלל. לשם כך מוגדר בחוק (סעיף 6) שכל פעולה שפוגעת בזכות הקניין שלנו חייבת להיעשות על ידי הרשות המחוקקת של המדינה בחקיקה מפורש ותחת מגוון הגבלות חוקיות. רק כאשר מתקיימים כל ארבעת היסודות – ניתן להגדיר מצב זה כ"הפקעה".
התנגדות להפקעה ופיצויים בגינה
היסוד האחרון כולל בתוכו סדרה ארוכה של מגבלות והגדרות חוקיות שמצמצמים את זכותה של המדינה להפקיע את קרקעותיי הפרטיות. מטרת הגבלות אלו היא כאמור לעיל להגן על זכויותיי הקנייניות כאזרח ועל מנת להבטיח שהשלטון לא ינצל את כוחו באופן בלתי מרוסן ויפגע בי ללא סיבה ראויה ומוצדקת.
אחד התנאים להפקעה לדוגמא הוא פרסום ההפקעה במגוון במות פומביות על מנת ליידע את הציבור ולאפשר לו להביע את התנגדותו. התכלית היא לאפשר לאדם המבקש להגן על קניינו להגיש התנגדות לבית המשפט, לעירייה או לכל גורם רלוונטי המפקיע את הקרקע לצרכיו, בכדי למנוע פגיעה לא מידתית ולא מוצדקת.
הגשת התנגדות, על כל הקשיים הכרוכים בה עשויה למנוע פגיעה ברכוש אם ייקבע בית המשפט שהיא נעשית למטרה בלתי ראויה או באופן שאינו מידתי וסביר.
באופן דומה, כאשר מתבצעת הפקעת זכות במקרקעין, מחייבת פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (1943) את רשויות המדינה לפצות (סעיף 20) את האדם שממנו נלקחו זכויות המקרקעין. הפיצוי, שלרוב יהיה גבוה מערך הקרקע הנוכחי, אמור לעדן את הפגיעה החמורה ברכושנו הפרטי, ובחקיקה מפורשת משנת 2010 נקבע כי למעט מקרים חריגים ביותר, לא תיעשה כמעט שום הפקעה במדינת ישראל ללא מתן פיצוי לבעלי הקרקע.
לסיכום
הטיפול המשפטי בנוגע להפקעת קרקע באמצעות עורך דין בנייה ומקרקעין מתבצע באופנים שונים, האופיינים לכל מקרה ומקרה: החל מבחינת האפשרות לביטול ההפקעה – ייצוג בעתירות לביטול הפקעה מתוכננת או הפקעה שלא מומשה, וכלה בתביעות לפיצויים בגין מקרקעין שהופקעו וכלה תביעות לפיצויים בגין מקרקעין שנפגעו בשל קרבתן למקרקעין שהופקעו.
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.
לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין, צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-441-1343 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם
