עורכי דין
האם זכרון דברים הוא מסמך מחייב?
זכרון דברים הוא מסמך הנחתם בין רוכש למוכר נכס מקרקעין, המציין אי אלו פרטים באשר לעסקה. במקרים רבים, רואים בו הצדדים איזושהי הבעת כוונות אך לא חוזה מחייב, האם הם צודקים?
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהו זכרון דברים?
חתימה על זכרון דברים היא דבר שכיח מאוד, שהפך למעין שלב מקדמי מקובל בעסקאות מקרקעין. מטרתו של מסמך זה היא להוות מעין הבעת רצינות של הצדדים בדבר ביצועה של העסקה: הרוכש מבטיח לעצמו את מחיר הנכס והמוכר את נכונות הקונה לרכוש את הנכס. אולם, לא אחת, לאחר עריכת זכרון דברים, מי מהצדדים משנה את דעתו, אז עולה השאלה מהו מעמדו החוקי של זכרון הדברים, או במילים אחרות, האם מהווה הוא חוזה מחייב.
זכרון דברים – האם הוא חוזה מחייב?
במקרים רבים נחשב זכרון דברים לחוזה מחייב, כאשר בית המשפט בוחן בעיקר שני פרמטרים. ראשית, האם יש גמירות דעת מצד הצדדים לעסקה והאם ישנה הסכמה על הפרטים המהותיים בעסקה (כגון מחיר ותאריכים) כאשר שני אלו מתקיימים, סביר להניח כי המסמך ייחשב לחוזה מחייב. נדגיש כי קביעה זו יכולה לעמוד גם אם חסרים פרטים בזכרון הדברים ואף אם הצדדים ציינו במפורש כי ייחתם ביניהם חוזה מכר או הסכם סופי בהמשך.
הסיכון כי יוכרע כי זכרון הדברים הוא הסכם אשר מחייב את שני הצדדים, מקבל משנה תוקף שעה שרבים מחפשים ומורידים מהאינטרנט "זכרון דברים לדוגמא" / "זכרון דברים למכירת דירה".
קבלת פיצוי כספי
מרבית הציבור מניח כי זכרון דברים איננו מסמך מחייב, אולם כפי שאנו רואים, אין זה כך בהכרח. כאשר מי מהצדדים התחרט וביקש לסגת מן העסקה ובית המשפט קבע כי זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב, הרי שאותו צד ביצע הפרה חוזה לכל דבר ועניין. משכך, הוא יחויב בקיום ההסכם, כלומר ברכישת נכס שאין הוא רוצה בו, או במתן פיצוי כספי למוכר וזה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד בשל שוויה של עסקת מקרקעין.
הסכנות עבור הרוכש
חתימה על זכרון דברים נעשית בדרך כלל בשלב שבו הקונה לא הספיק לבצע בדיקות מקדמיות קריטיות, למשל הוצאת נכס טאבו. על כן אין הוא יודע מה מצבו של הנכס והוא עלול לגלות מאוחר יותר בעיות שונות אשר יגרמו לו לרצות לסגת מן העסקה. כך למשל כי על הנכס רובצת משכנתא שהמוכר לא יכול להסיר. המשמעות היא כי הרוכש לא לקבל משכנתא על הדירה. אם ייקבע כי מדובר בחוזה מחייב, הרי שהקונה אפוא בבעיה גדולה.
זכרון דברים- בעייתי גם למוכר
נהוג לחשוב כי חתימה על זכרון דברים מסכנת בעיקר את הרוכש, אולם היא עלולה להתגלות כבעייתית גם למוכר. לדוגמא: יכול המוכר לגלות בדיעבד כי התמורה שהציע בעד הנכס אינה גבוהה מספיק, למשל בשל כך כי עליו לשלם היטל השבחה בעלות משמעותית. אם זכרון הדברים עליו חתם ייחשב כחוזה מחייב, הרי שללא הסכמת הרוכש, לא תהיה לו יכולת לסגת מהמחיר עליו התחייב.
זכרון דברים- לחתום או לא לחתום - זו השאלה!
לאור כל האמור לעיל, עולה השאלה האם כדאי לחתום על זכרון דברים למכירת דירה. מצד אחד, אם הרוכש לא יחתום, עלול המוכר למכור את הנכס למישהו אחר ולהחמיץ עסקה טובה. אם המוכר יסרב לערוך זכרון דברים, עלול הקונה למצוא לנכס אחר. אולם מצד שני, ישנה בעייתיות רבה בחתימה על מסמך זה. הקונה יכול לקשור את עצמו לנכס שהוא עוד לא מכיר מספיק והרוכש יכול למצוא עצמו מחויב למחיר נמוך מדי, עליו לא יוכל להתמקח. אם כן מהי התשובה? על כל אחד מהצדדים לפנות אל עו"ד מקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי.
פנייה לייעוץ משפטי
לא ניתן להכביר בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין, משזו אחת מהעסקאות היקרות ביותר והמורכבות ביותר שיש. כל טעות יכולה לעלות לצדדים המון כסף ולכן חשוב כל כך שלא לפעול ללא קבלת ייעוץ משפטי. הדבר נכון כמובן גם לסוגיה של זכרון דברים שכפי שראינו יכול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר, על כל המשמעויות שבכך. על כן, אין לחתום על מסמך זה מבלי שקיבלתם ייעוץ של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, אשר יחווה דעתו בנושא זה וילווה אתכם לאורך כל שלבי העסקה.
בחלק זו הסברנו את חשיבות הייעוץ המשפטי בעסקת מקרקעין. על מנת שלא תיקלעו לפוזיציה משפטית בה תחויבו במיסים או בהפרת הסכם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין לפני התקשרות עם מתווך או לפני שתחתמו על זכרון דברים, הסכם או מסמך כלשהו.
מחלקת מקרקעין תכנון ובניה במשרדנו מתמחה בליווי משפטי של עסקאות מקרקעין בירושלים ומחוצה לה, אנו נבצע את הבדיקות המקדמיות המשפטיות וננחה אתכם מה עליכם לבדוק לגבי הדירה כדי לוודא שהיא מתאימה לכם. כאשר תקבלו החלטה כי זוהי הדירה שברצונכם לרכוש, ננהל עבורכם משא ומתן על תנאי העסקה, נדאג לניסוח החוזה ולרישום הזכויות בנכס על שמכם.
