עורכי דין
פטור ממס שבח במכירת מקרקעין של תושב חוץ
מתגורר בחו"ל ויש בבעלותך דירת מגורים בארץ?
בעת מכירתה, ייתכן מאוד ותהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח. מדובר במס המגיע בדרך כלל לסכומים גבוהים מאוד ולכן מדובר בסוגיה כלכלית חשובה.
באלו תנאים זכאי תושב חוץ לפטור ממס שבח? על כך במאמר שלפניכם.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
הקדמה: מהו מס שבח?
מכירת זכות במקרקעין ובין היתר דירת מגורים, מלווה בחבות במס שבח, המוטל על הרווח שנוצר למוכר כתוצאה ממכירת הנכס. כלומר, המס מוטל אפוא על ההפרש שבין המחיר שבו רכש המוכר את הדירה בשעתו, לבין המחיר שבו הוא מוכר אותה כעת. שיעור מס שבח הוא כ25% מרווח ההון ומדובר אפוא בדרך כלל בסכום משמעותי מאוד. המחוקק העניק פטור מתשלום מס שבח במגוון מצבים ועל כן, לפני שמתחילים בהליך המכירה, חשוב מאוד לברר האם קיימת זכאות לפטור. לעיתים מתגלה כי בעת הנוכחית לא יהיה זכאי המוכר לפטור, אך אם ימתין תקופת זמן מסוימת, יוכל לקבלו ונתון זה יכול להוביל מטבע הדברים להחלטה שלא למכור את הנכס בשלב זה.
פטור ממס שבח לתושב חוץ
המחוקק קבע מספר מקרים בהם יכול המוכר ליהנות מפטור ממס שבח, ביניהם: מכירת דירת מגורים יחידה ומכירת דירה שהתקבלה בירושה. נציין כי לכל סוג של פטור, נקבעו תנאים מסוימים אשר בהם חייב המוכר לעמוד כדי שיקבל את ההטבה. כעת עולה השאלה, האם פטור ממס שבח היא זכות הניתנת אך ורק לתושבי ישראל, או שמא גם תושב חוץ אשר בבעלותו דירת מגורים בארץ, יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח. ובכן, עד לא מזמן היה שוני משמעותי מאוד בין תושב ישראל לבין תושב חוץ בסוגיה זו. חלק מסוגי הפטורים היו חסומים בפני תושבי חוץ ואף אלו שלא, כללו תנאים מחמירים. אולם בשנת 2018 בוצעו שינויים רבים בחוק מיסוי מקרקעין, המטיבים מאוד עם תושבי חוץ ומאפשרים להם כיום ליהנות מכל סוגי הפטור של מס שבח.
מכירת דירת מגורים יחידה
מלבד הנכס עצמו, חשוב מאוד שנבדוק גם את סביבתו, שהרי הדירה עצמה יכולה להיות מושלמת עבורנו אך אם היא נמצאת על כביש מהיר ורועש או בסמוך לגן אירועים פעיל, ייתכן שנשקול שוב את כדאיות העסקה. כמו כן, חשוב מאוד לוודא כי דרכי הגישה אליה נוחות, כי אין מצוקת חנייה (ככל והדירה מגיעה ללא חניה) והאם השירותים החיוניים לנו נמצאים בסביבה (בתי ספר, קופ"ח ועוד). בנוסף, כדי גם לשוחח עם כמה דיירים אחרים בבניין על רמת התחזוקה בבניין, טיב היחסים בין השכנים, תפקודו של ועד הבית וכיו"ב היות שאלו משפיעים מאוד על איכות החיים שלנו בבית החדש.
ראיות לדירה יחידה
כאמור מעלה, על מנת שתושב חוץ יוכל ליהנות מפטור ממס שבח בשל מכירת דירה יחידה, עליו להוכיח לרשות המס בישראל, כי אין בבעלותו דירה נוספת במדינה בה הוא גר. לצורך כך, הרי שעליו להציג ראיות אובייקטיביות לעניין זה, כגון:
- הוכחת הסטטוס במקום מגוריו הנוכחי: על ידי הצגת הסכם שכירות למשל ובצירוף אישור מהעירייה על תשלום חשבונות הנכס כשוכר ולא כבעלים.
- עותק מדיווח לרשות המס הזרה: ניתן להציג לרשות המס בישראל עותק מדיווח לרשות המס הזרה על ההכנסה, שם ניתן לראות כי תושב החוץ אינו מצהיר על הכנסות מהשכרת דירת מגורים.
- אישור רואה חשבון: תושב חוץ המיוצג על ידי רואה חשבון בחו"ל יכול להסתייע גם בו לצורך הנפקת אישור רלוונטי.
- תצהיר: בנוסף לכל אלו, יש לצרף תצהיר חתום ובו הצהרת תושב החוץ על כך כי אינו בעלים של דירת מגורים נוספת במדינה בה הוא מתגורר.
פטור ממס לתושב חוץ גם ללא המצאת אישור משלטונות המס במדינת התושבות (הוראת ביצוע – נוהל חלופי)
נוהל דרכי ההוכחה, בהיעדר אפשרות להמציא אישור שלטונות המס כפי שנקבע על ידי רשות המיסים הנו כמפורט להלן:
א. על המוכר להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות ולשכנע את המנהל.
ב. על מוכר תושב החוץ להצביע על מקום מגוריו וטיב זכויותיו במקום המגורים.
ג. המצאת הסכם שכירות או כל הסכם המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה.
ד. ככל הניתן, המצאת אישור כי המוכר משלם מסים מוניציפאליים בחו"ל (בדומה לארנונה) כמחזיק בדירה ולא כבעלים.
ה. לחילופין, המצאת דין וחשבון על הכנסות המוכר המעיד כי הכנסותיו אינן כוללות הכנסה מדמי שכירות כאמור.
ו. המצאת תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות שבו המוכר מצהיר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות.
רשות המסים הבהירה כי הנוהל החלופי יחול רק על תושב חוץ שהנו תושב מדינה שרשויות המס שלה אינן מנפיקות אישור ולא יחול על מדינות בהן נוהגים להנפיק אישור (למועד פרסום הוראת הביצוע ידוע כי רק בבלגיה וברוסיה נוהגים להנפיק אישור).
