פירוק שיתוף במקרקעין
קבלת החלטה בנוגע לנכס המהווה מקרקעין משותפים, דורשת את הסכמת רוב השותפים. בעניין זה למשל החלטה יכולה להתבטא ברצון להשכיר הנכס, או להוסיף תוספת בניה וכו׳.
עם זאת, דרישת שותף לפירוק השותפות במקרקעין הינה זכות מוקנית של בעלים משותף של המקרקעין.
זכות זו קיבלה תוקף בחוק המקרקעין ובפסיקת בתי המשפט. על כן, בין אם הנכס המדובר הינו קרקע, דירה או בניין, זכות פירוק השיתוף במקרקעין מאפשרת לכל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השותפות וזאת באופן חד צדדי וללא הסכמת שותפיו האחרים לנכס, אך זאת בכפוף לסייגים מסוימים, כדוגמת חובת תום הלב ואי שימוש לרעה בזכות.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהו שיתוף במקרקעין ?
שיתוף במקרקעין הינו מצב בו יש יותר מבעלים אחד למקרקעין ולמעשה אין הגבלה לכמות השותפים האפשרית. בשיתוף שכזה – בניגוד אולי לאינטואיציה הראשונית – כל חלק וחלק במקרקעין מחולק בין כלל הבעלים בהתאמה לחלקו של כל שותף.
כלומר, אם שותף א' הוא הבעלים של 70 אחוזים מהקרקע, המשמעות היא שהשותף הוא הבעלים של 70 אחוזים כל חלק וחלק בקרקע, בכל גרגר וגרגר ( שותפים ב – ״מושע״). במילים אחרות, לא ניתן להראות את החלוקה של הבעלות בנכס בין השותפים באופן פיזי על הקרקע, אלא היא קיימת באופן מהותי על כל חלק וחלק ממנה.
סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
בעלות משותפת במקרקעין
לשיתוף במקרקעין השלכות רבות על אופן ניהול וקבלת ההחלטות בנוגע למקרקעין, בדומה לשותפויות מסוגים אחרים. למשל, כפי שקובע חוק המקרקעין, קבלת החלטות באשר לנכס תיעשה דרך הכרעת רוב השותפים. כלומר, ללא הסכמת רוב בעלי החלקים במקרקעין, לא ניתן לקבל החלטה כלשהי אודותם. לדוגמא, באם ירצה שותף במקרקעין להשכיר את הנכס או לבצע בו הליך של פינוי בינוי, ככל שאינו בעלי רוב חלקי המקרקעין, עליו לגייס רוב שכזה משותפים אחרים כדי שיוכל להשכיר הנכס או לקדם בו תוכנית בניה.
אולם, בניגוד לניהול וקבלת החלטות שונות בנוגע למקרקעין, שותף בנכס רשאי למכור את חלקו במקרקעין באופן חד צדדי וללא הסכמת שותפיו.
פירוק שותפות במקרקעין
בדומה למכירת חלקו של שותף במקרקעין לצד ג', בעוד שבניהול המקרקעין המשותפים עקרון הכרעת הרוב שולט, כאשר שותף במקרקעין מעוניין בפירוק השותפות, אין דרישה לגיוס רוב או להסכמה כלשהי מצד השותפים האחרים. כלומר, זכותו של שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השותפות מקנה לו אפשרות להביא לפירוק אפילו באופן חד צדדי לחלוטין. זאת, מתוך תפיסה שפירוק השותפות הינו חלק מזכותו הקניינית של השותף במקרקעין, כך שלא ראוי שאותו שותף המעוניינים בפירוק יהיה נתון לחסדי השותפים האחרים כאשר ירצה לצאת מהשותפות.
ניתן ללמוד על חשיבותה של זכותו הקניינית של שותף במקרקעין בחלקו בנכס מחוק המקרקעין הקובע כך: "הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".
כלומר, גם כאשר מתקיים הסכם בין השותפים המונע או מגביל את פירוק השותפות, בית המשפט יוכל לעקוף הסכם זה ולאחר שלוש שנים לצוות על פירוק השותפות. או, במילים אחרות, זכותו הקניינית של השותף בנכס גוברת על זכותם החוזית של שותפיו האחרים במניעת הפירוק.
ככלל, כאשר מוגשת בקשה לפירוק שותפות לבית המשפט, הוא חייב לעשות כן באמצעות "חלוקה בעין" של הנכס. כלומר, חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים. זאת, כאמור, בשונה מהחלוקה בשותפות, בה בכל חלק וחלק בנכס, קטן ככל שיהיה, השותפות מתקיימת והבעלות עליו מחולקת בין השותפים.
עם זאת, אם נוכח שחלוקה בעין עלולה לגרום לנזק ניכר לשותפים או שזאת לא אפשרית פיזית או בשל חוקי התכנון והבניה או הגבלות אחרות, בית המשפט יורה על מכירת המקרקעין לצד שלישי תוך חלוקת הפדיון בין השותפים. לחלופין, ניתן למכור את חלקו של השותף במקרקעין לשותפים האחרים, אם ירצו בכך.
מתוף פסק דינו של השופט חשין ז״ל. רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' י' מודעי ואח'
״… יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים מבקש החוק להקל ככל–הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. … כך הוא דין בשותפות שפקודת השותפויות חלה עליה (ראו סעיף 41(א)(3) ו–41(ב) לפקודת השותפויות) וכך הוא דין בשותפות במקרקעין. בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום–ליום (de die in diem), ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה.
המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה–עם–זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות–יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות.
…״הנה–הם אברם ולוט, בן–אחיו (בן הרן), אשר חיו יחדיו כמשפחה, הם ומשפחותיהם וצאנם ובקרם. כך היה עד אשר אירע האירוע. וכך מספר לנו המקרא (בראשית יג, ו-יב [א]):
"וְלֹא–נָשָֹא ִֹאותָם הָאָרֶץ לָשֶׁבֶת יַחְדָּו כִּי–הָיָה רְכוּשָׁם רָב וְלֹא–יָכְלוּ לָשֶׁבֶת יַחְדָּו. וַיְהִי–רִיב בֵּין ִֹרועֵי מִקְנֵה–אַבְרָם וּבֵין ִֹרועֵי מִקְנֵה–לוֹט וְהַכְּנַעֲנִי וְהַפְּרְזִּי אָז ישֵׁב בָּאָרֶץ. וַיֹּאמֶר אַבְרָם אֶל–לוֹט אַל–נָא תְהִי מְרִיבָה בֵּינִי וּבֵינֶךָ וּבֵין ִֹרועַי וּבֵין ִֹרועֶיךָ כִּי–אֲנָשִׁים אַחִים אֲנָחְנוּ. הֲלֹא כָל–הָאָרֶץ לְפָנֶיךָ הִפָּרֶד נָא מֵעָלָי, אִם–הַשְִֹּׂמאל וְאֵימִנָה וְאִם–הַיָּמִין וְאַשְֹמְאִילָה. וַיִּשָּׂא–לוֹט אֶת–עֵינָיו וַיַּרְא אֶת–כָּל–כִּכַּר הַיַּרְדֵּן כִּי כֻלָּה מַשְׁקֶה לִפְנֵי שַׁחֵת ה' אֶת–סְִֹדם וְאֶת–עֲִֹמרָה כְּגַן–ה' כְּאֶרֶץ מִצְרַיִם ִֹבאֲכָה ִֹצועַר. וַיִּבְחַר–לוֹ לוֹט אֵת כָּל–כִּכַּר הַיַּרְדֵּן וַיִּסַּע לוֹט מִקֶּדֶם וַיִּפָּרְדוּ אִישׁ מֵעַל אָחִיו. אַבְרָם יָשַׁב בְּאֶרֶץ–כְּנָעַן וְלוֹט יָשַׁב בְּעָרֵי הַכִּכָּר וַיֶּאֱהַל עַד–סְִֹדם".
״וייפרדו איש מעל אחיו״: זו הדרך לפירוק שותפות שאינה רצויה לאחד השותפים. אכן, כשם שמשיכת–חבל בשניים, באחווה, מגבירה חֵילים, כן משיכת–חבל לעברים שונים מזיקה היא וראוי לה שתיפסק.
לעת חיי השותפות ישלוט העיקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון סעיף 30(א) לחוק המקרקעין: "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם". כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דמוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב.
עד כאן – עקרון–העל של התרת הקשר ופירוק השותפות במקרקעין.
11. עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על–פי הצורך והעניין רשאי בית–המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.
עיקרון שלישי – אם תרצו: חריג לעיקרון השני – בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית–המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית–המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר. בהוראת–חוק זו עוד נוסיף ונדוש, ועתה לא ביקשנו אלא להסב את תשומת–הלב למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל–זאת שומה עליו על בית–המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
עיקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום שבו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית–המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם. אין בהוראת סעיף 42 כל אמירה שהיא באשר ליחס בין פירוק שיתוף במקרקעין סתם לבין פירוק שיתוף בבית.
ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלוקה בעין, עליו נטל השכנוע. ובלשונו של השופט ח' כהן בפרשת ע"א 587/78 ..
"…הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף במקרקעין מתפרק בדרך חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל".
עד כאן – שלושה (או ארבעה) עקרונות השליטים על ענייננו, ובצדם עקרון–עזר מדיני ראיות. בית–משפט השלום פסק, כזכור, כי הבית ניתן לחלוקה בעין על דרך הפיכתו לבית משותף. ואילו בית–המשפט המחוזי, שלא כמותו, קבע כי הפיכת הבית לבית משותף תגרום לשותפים הפסד ניכר, וכמסקנה נדרשת מכך הורה על הוצאתו למכירה למרבה במחיר. ואנו – על צדו של מי ניטה אנו?…
חשיבות הליווי המשפטי
יש לשים לב, שזכות שותף במקרקעין לפרק את השותפות כפופה להגבלות מסוימות, ביניהן הסכם הגבלת השותפות, כאמור, ואף עקרון תום הלב ואיסור השימוש לרעה בזכות, כפי שהובהר בפסיקת בית המשפט העליון: "בפירוקו של שיתוף, עקרון העל הוא שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף… אכן, גם עקרון על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף… ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות…".
מהדברים האמורים ניתן לראות כי פירוק שותפות במקרקעין הינו הליך שעלול להיות מורכב ומסובך ועל אף מתן הזכות לפירוק באופן מפורש מחוק ובפסיקת בתי המשפט, ישנם סייגים שיש לתת עליהם את הדעת. לכן, אם הנכם מעוניינים בפירוק שותפות במקרקעין, אנו ממליצים להיוועץ בעו"ד ולהסתייע בשירותו לאורך כל הדרך.
משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ונותן שירותים רבים ומגוונים בתחום פירוקי שותפות, לרבות הליכי תכנון ובניה נוספים כגון, פרצלציה במקרקעין, הסכמי שכירות, פינוי-בינוי, רישומי בית משותף, תיקון הערות אזהרה ורישומים בטאבו ועוד.
