עורכי דין
תביעה על ירידת ערך – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר לבעלי נכס לתבוע פיצויים על ירידת ערך נכסם שנגרמה בשל אישור תוכנית בניה בידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. עם זאת, הסעיף מגביל את היכולת לתבוע פיצויים רק לנכסים ספציפיים ופסיקת בית המשפט העליון שהתייחסה לסוגיה חשובה זו אף צמצמה את סוגי הנזקים לערך הנכס שייכללו בחישוב הפיצוי. לכן, בשל מורכבות תביעת פיצויים שכזו אנו ממליצים לפנות לייעוץ במשרדנו באם אושרה תוכנית הגורמת נזק לנכסיכם.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
חוק התכנון והבניה
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מתייחס לתופעה יום יומית, בה פיתוחים ובנייה חדשים פוגעים בערך נכסי מקרקעין. על כן, הסעיף מנסה להעניק פתרון לבעלי נכסים אלו וקובע את תנאי הזכאות לפיצוי על ירידת ערך במקרקעין באופן הבא:
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200".
במילים אחרות, החוק מאפשר לבעל מקרקעין לקבל פיצוי על ירידת ערך הנכס שבבעלותו, אם ירידה זו נגרמה עקב אישור תכנית בניה לקרקע הנמצאת בשכנות לנכס או בשטחו. למשל – סלילת כביש מהיר, בניית בניין רב קומות או הקמת קניון מרכזי, ככל ומדובר בתוכנית אשר איפשרה בנייה שיש בה כדי לפגוע בערך מקרקעין סמוכים, הסעיף מאפשר לבעל הנכס לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה עקב ירידת ערך הנכס שנגרמת מאישור התוכנית.
אולם, יש לשים לב לתנאי החוק המגבילים את הזכאות לתביעה רק לבעלי מקרקעין הנמצאים בשטח התוכנית או לבעלי מקרקעין הגובלים בו, כך שאף אם כביש מהיר ורועש, לדוגמא, נבנה בקרבת הנכס אך ללא השקה בין הנכס לכביש, לא יוכל בעל המקרקעין לתבוע לפיצויים על ירידת הערך, אף אם זו משמעותית. בנוסף, החוק מגביל את אפשרות התביעה למצבים של אישורי תוכניות בנייה שאינן כוללות הפקעה.
יתרה מזאת, סעיף 200 לחוק מונה רשימת מקרים בהם לפיהם אם הנזק שנגרם לנכס על ידי אישור התוכנית אינו עובר את "תחום הסביר", הוועדה המקומית לתכנון ובניה תהא פטורה ממתן פיצויים לתובע. זאת, כדי לאזן בין ירידת הערך שנגרמת לנכסו של התובע לבין הצורך בבניית ופיתוח המרחב העירוני לטובת כלל הציבור. עם זאת, בית המשפט עמד על כך שנקודת המוצא היא שנזק שנגרם לערך המקרקעין מזכה בפיצויים, בעוד ששלילת הזכאות לפיצויים דרך סעיף 200 מהווה חריג בלבד.
לשון סעיף 200 לחוק התכנון והבניה:
200. לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים:
(1) שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם;
(2) קביעת המירווח מסביב לבנינים וביניהם;
(3) הגבלת מספר הבנינים בשטח מסויים;
(4) הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני;
(5) איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים;
(6) איסור השימוש בקרקע או הגבלתו שלא בדרך איסור בניה או הגבלתה, כשהשימוש עלול להביא לידי סכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה;
(7) הגבלת דרכי השימוש בבנינים;
(8) קביעת קו במקביל לדרך, שמעבר לו לא יבלוט שום בנין;
(9) חיוב להתקין על יד בנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה מקום לטעינת כלי רכב, פריקתם וציודם בדלק, הכל כדי למנוע חסימת דרך לתעבורה;
(10) חיוב להתקין בבנין המיועד לעסק, למלאכה או לתעשיה, למגורים, לבית לינה או לשימוש על ידי הציבור, או על יד בנין כאמור, מקום לחניית כלי רכב, למקלט או למחסה בפני התקפה אווירית;
(11) הוראה בתכנית שחל עליה סעיף 81.
התביעה
חשוב להבין, כי התביעה נועדה במהותה להשיב את ערך הנכס למצבו כפי שקדם לאישור התוכנית. לכן, הפיצוי ייקבע אך ורק בהתאם לנזק שצפויה התוכנית לגרום. הנזק יכול שיתבטא בכך שהתוכנית חלה על הקרקע בה נמצא נכס התובע ובכך מגבילה ישירות את יכולת השימוש בנכס, למשל בהגבלת בניה נוספת בנכס דרך שינוי ייעוד הקרקע ממגורים לחקלאות. עם זאת, גם נזקים עקיפים מסוגים שונים, למשל הפחתת חשיפת הנכס לאור שמש ישיר, גרימת רעש משמעותי ואף פגיעה בנוף יכולים להביא לפיצויים.
חשוב לצייו כי הפסיקה מבהירה כי לא כל נזק בעיני התובע ייחשב כנזק בעיני החוק: "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין" (הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי).
כלומר, ירידת ערך תצטרך להיקבע אובייקטיבית בידי שמאי מקרקעין, כך שנזקים מסוימים בעיני התובע עלולים שלא להביא לפיצוי כלל. אומדן הנזק באמצעות שמאי ייעשה דרך הערכת השמאי את שווי הנכס קודם לאישור התוכנית ושווי הנכס לאחר אישור התוכנית.
חשוב להבהיר, כי בית המשפט לא יסתפק בהערכות שווי של השמאי בלבד, אלא יש להצביע על קשר סיבתי בין אישור תוכנית הבניה בידי הוועדה המקומית ובין ירידת הערך. כלומר, אם קשר שכזה לא הוכח בבית המשפט, אף אם לאחר אישור תוכנית הבניה ירד ערכו של הנכס, בעל הנכס לא יזכה לפיצויים.
חשיבות הליווי המשפטי
תביעה לירידת ערך הינה מורכבת, במקרים רבים, כאמור, לא מתקבלים פיצויים כלל. יתרה מזאת, מלבד דרישות סף נוקשות הנוגעות לחלון זמנים מוגבל להגשת התביעה וזהות התובע והנכס המקימים זכות תביעה, מדובר בהליך שעלול להיגרר לבית משפט ולהימשך תקופה ארוכה. כל זאת, כאשר ייתכנו נזקים שאכן הוכרו בידי שמאי והתקבלו בבית המשפט, אך נקבעו כנזקים בתחום הסביר כך שלא יקימו, למרות הכול, זכות לפיצוי בעל הנכס בידי הוועדה המקומית.
