עורכי דין
כיצד רושמים בית משותף ולמה זה ממש חשוב?
רישום בית משותף הוא הליך משפטי (ביורוקרטי מאוד) ותנאי משמעותי להכרתו של בניין כבית משותף, הרישום מסדיר את החלוקה והשטחים המשותפים בין בעלי הזכויות.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהו "בית משותף"?
לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, סעיף ההגדרות, "בית משותף" הוא "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". בית דו משפחתי, יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים מקום בו ניתנה הסכמה של כל בעלי הנכסים המעורבים בדבר. בעוד שכל דירה בבית המשותף והחלקים הרשומים כדירות נמצאים בבעלות נפרדת, יתר שטחי הבניין נמצאים בבעלות משתפת של כל בעלי הדירות באותו הבניין (לדוגמה, לובי הבניין, המקלט, חדרי המדרגות, קירות חיצוניים וכיוצא בזה).
מהו תהליך רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים?
רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים נעשה על מנת ליצור חלוקה ברורה של הזכויות בין בעלי הנכסים, הן ביחס לרכוש הפרטי והן ביחס לרכוש הציבורי. לפני סיום התהליך, כל בעלי הדירות שותפים בכל הרכוש שנמצא באותו השטח. מכאן, עולה חשיבות לרישום הבית המשותף מהר ככל שניתן.
בפרקטיקה אנחנו רואים פעמים רבות כי עיכוב (או גרוע מכך הימנעות) ברישום בניין כבית משותף עשוי להסב נזקים כלכליים ואחרים לבעלי הדירות הלא רשומות בלשכת רישום המקרקעין. זאת משום שרישום בית משותף הוא שלב הכרחי לרישום בעלות על הדירה בטאבו ולפני רישומה הרוכש בעל זכות חוזית בדירה גרידא. בהקשר זה, חשוב להעיר כי רישום הערת אזהרה אינו מהווה פתרון, היות ואין בכוחו להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של רוכשי הדירה.
זאת ועוד, במקרים רבים אנו מגלים כי בפרויקטים נדל״ן מסויימים, רישום בית משותף לעתים הכרחי לשם קבלת משכנתא מהבנק ועיכוב בו עלול להרתיע קונים פוטנציאלים במקרים שבהם בעל הדירה מבקש להעמידה למכירה. על כך, עמד בית המשפט בפסק הדין שעסק בעניין ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל: "קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך שיחדל להתעניין בדירה, בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב".
יתרה מכך, אי רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים בניגוד לחובה לעשות כן, עלול לגרום לנזק גם בעבור רוכשים של דירות יד שניה. כלומר, מי שרכשו דירה מרוכש שטרם רשום כבעלים של אותה הדירה. בפסק הדין בעניין ת"א 42781-01-12 לזרב ואח' נ' נאות הדסה ויזום בע"מ, כתב בית המשפט כי "היעדר רישום בית משותף אינו משפיע רק על אלה שרכשו דירות ישירות מאת הנתבעת אלא גם על האנשים שרכשו דירות מרוכשי הדירות של הנתבעת….. רישום הבית כבית משותף הוא רישום זכויות קנייניות, והוא פועל כלפי כולי עלמא. על כן העיכוב הניכר ברישום הבית המשותף בהחלט גרם נזק גם לאנשים שלא התקשרו ישירות בחוזה עם הנתבעת".
על מי חלה החובה לרשום את הבית המשותף?
חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 והוראות הסכם המכר, מטילים על היזם את החובה לרשום את הבניין כבית משותף. סעיף 6ב(2) לחוק המכר (דירות), קובע כי מי שמוכר דירה בבית המחויב ברישום בפנקס בתים משותפים, חייב להביא לרישום הבית בפנקס בתים משותפים, תוך שנה ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר מביניהם.
כפי שנאמר לעיל, עיכוב ברישום של בית משותף על ידי היזם עלול להביא לנזקים. בתי המשפט בישראל, פסקו בעבר פיצויים לטובת רוכשי דירות חדשות או רוכשי דירות יד שניה, בעקבות הפרת חובתם של היזמים להביא להשלמת רישום הבית המשותף במועדים המתבקשים.
מה כולל הליך רישום בית משותף?
הליך רישום בית משותף מורכב מכמה שלבים ודורש ממגיש הבקשה להכין מסמכים רבים ולצרפם לבקשה. על המבקש למלא "טופס בקשת רישום בית משותף", שאותו ניתן למצוא באתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ולצרף לו בין היתר את המסמכים הבאים:
- תשריט של הבית שאותו הכין בעל מקצוע (אדריכל, מודד מורשה, מהנדס וכיוצא בזה), המשקף את המבנה והדירות שבו. כמו כן, נדרש כי התשריט יאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה ובמקרים בהם רשומה בחלקה הערה תכנונית, נדרש אישור נוסף גם ממוסד התכנון.
- תקנון בית מוסכם שנוסח על ידי בעלי הדירות בעצמם או התקנון המצוי המופיע בתוספת הראשונה של חוק המקרקעין. מכל מקום, על התקנון להיות חתום על ידי כל אחד מבעלי הדירות.
- אישור "נציגות זמנית" מטעם בעלי הדירות בכתב.
- צו רישום לבית משותף הכולל את כל פרטי הדירות.
- מסמך שנחתם על ידי בעלי הדירות ובו הם מאשרים את ידיעתם והסכמתם להתחלת התהליך לרישום בית משותף.
לעניין צו רישום לבית משותף:
בצו הרישום של הבית המשותף מפורטים הנתונים הבאים:
- מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית
- תקנון מוסכם (בבתים שבהם נערך הסכם בין בעלי הדירות לאופן ניהול הבית המשותף) או לחילופין בעלי הדירות אימצו את התקנון מצוי (ברירת המחדל שהחוק מציע)
- מספר הדירות / היחידות בבית המשותף
- שטח הרצפה של כל דירה / יחידה (נטו) במ"ר
- מספר חלקת-המשנה (תת חלקה) של הדירה
- מספר חלקת משנה (תת חלקה) של הרכוש המשותף
- חלקים מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה / יחידה
- "הצמדות" – שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (במידה וקיימים כאלה)
- זהות הבעלים שיש להם זכויות קנייניות בדירות
יתרה מזאת, חשוב לציין כי לשם הגשת בקשה לרישום בית משותף, נדרש לשלם אגרת "בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים" באתר שירות התשלומים הממשלתי באינטרנט, בעמדות התשלום בלשכת הטאבו או באמצעות שובר בדואר.
תיקון רישום בית משותף
תיקון רישום בית משותף נדרש במצבים בהם:
נפלה טעות ברישום
בוצעו שינויי בנייה /מבוצעת בנייה נוספת
מתבצעים שינויים במבנה
נעשית הריסה
במקרים בהם בעלי הנכסים מבקשים לבטל את רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות ורק אז רשאי המפקח לבטל את הרישום בפנקס.
תהליך תיקון רישום בית משותף מתבצע לפי סעיף 145 לחוק המקרקעין ומצריך מעורבות של עורך דין. כמו בתהליך רישום בית משותף, גם בקשה לתיקון הרישום דורשת מהמבקש להכין כמה מסמכים בהתאם לשינוי המתבקש הרלוונטי לאותו מקרה.
סיכומו של דבר
כפי שניתן לראות, תהליך רישום של בית משותף הוא הליך משפטי הנועד להבטיח זכויות קנייניות במקרקעין, הליך הרישום מורכב ובירוקרטי הכולל פניה לשלל גורמים במהלך התהליך.
לעיתים הליך רישום בית משותף נעשה שלא בהסכמת כלל הדיירים או תוך התנגדות, לעיתים הרישום בית משותף הוא פתרון משפטי לפירוק שיתוף במקרקעין (פירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף) על כן, מומלץ להסתייע בעורך דין מקרקעין המתמחה ברישום בית משותף אשר יבצע עבורכם את ההליך או לכל הפחות יהיה שותף לו. באמצעות כך, תוכלו להימנע מטעויות בהגשת המסמכים ומעיכוב של הבקשה ולחסוך כסף וזמן יקרים.
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.
לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין ורישום בית משותף?
צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-441-1343 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם
דוגמה לשאלות שאנחנו נשאלים במסגרת פגישות ייעוץ בענייני בתים משותפים:
איך נקבעת עלות דמי ניהול לבית משותף?
מהן הזכויות של דייר שאינו מסכים להחלטות הוועד?
כיצד ניתן לפתור סכסוך בין שכנים בבית משותף?
האם ניתן להקים ועד בית משותף ללא הסכמת כל הדיירים?
מה קובע החוק בישראל לגבי חנייה בבית משותף?
איך מתמודדים עם זיהום רעש בבית משותף?
מהן החובות החוקיות של ועד הבית בישראל?
האם ישנה דרך לבטל החלטה של ועד בית משותף?
מה ניתן לעשות כאשר דייר בבית משותף לא משלם את חלקו בהוצאות?
כיצד מדיחים דייר מתפקיד חבר ועד בית משותף?
מה הנהלים לביצוע שיפוצים באזורים משותפים?
האם ניתן לגבות דמי חיזוק מבניין מדיירי בית משותף?
כיצד ניתן לשנות את חלוקת ההוצאות בבית משותף?
מה עלינו לעשות אם אנו רוצים להוסיף בניין נוסף לבית משותף קיים?
אילו נתונים נדרשים להגשת תביעה בבית משפט על נזק באזור משותף?
אילו פעולות אכיפה קיימות כנגד דייר שמפר את תקנון הבית?
האם ניתן למנוע מדייר להשכיר את דירתו באירבנבי בבית משותף?
מהן הדרכים החוקיות לבצע שינויים במבנה החיצוני של בית משותף?
כמה עולה רישום בית משותף?
מה זה תשריט בית משותף?
איזה רוב נדרש לשיפוץ בית משותף?
כמה זמן לוקח לרשום בית משותף?
מה זה בית משותף?
מה זה רישום בית משותף?
איך מוצאים תקנון בית משותף?
איך מסלקים פולש לחצר של בית משותף?
איך משנים תקנון בית משותף?
איך רושמים בית משותף בטאבו?
האם הסכם בית משותף יכול לאשר היתרי בניה למפרע?
האם הרחבת בית משותף מורכבת מצריכה הסכמת כל הבעלים?
האם חוק הנגישות חל על בית משותף?
האם יכולים דיירי בית משותף לחייב דייר להיות ועד בית?
האם יש חובה לדווח על תיקון בית משותף?
האם לכפות על דייר בבניין לשלם עבור רישום בית משותף?
האם מותר להתקין אנטנות בגג של בית משותף?
האם מותר לפתוח מרפאה בבית משותף?
האם מותר לקבלן לגבות מהרוכש הוצאות רישום בית משותף?
כיצד לשנות תקנון בית משותף?
מה ההבדל בין פרצלציה לרישום בית משותף?
מה זה הסכם בית משותף?
מה עושים אם הקבלן לא רשם בית משותף?
מתי ואיך רושמים בית משותף?
