עורך דין מקרקעין
רכישת דירה מקבלן
דגשים וחשיבות הליווי המשפטי בעסקת מקרקעין
רכישת דירה היא תמיד עניין מורכב הדורש התנהלות זהירה ומחושבת, אך כלל זה מקבל משנה תוקף עת שמדובר על רכישת דירה מקבלן. אז ישנם היבטים מהותיים שאינם קיימים בקניית דירה יד שנייה ויתרה מזאת, ישנו פער כוחות וידע בין הקבלן לרוכש שיש לגשר עליו. במאמר זה נציג את הדגשים המרכזיים שיש לתת עליהם את הדעת ברכישת דירה מקבלן.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מחיר הדירה
יש לוודא כי התמורה המופיעה בהסכם מהווה מחיר סופי לאחר מע"מ וכוללת את כל התשלומים הנוספים החלים על הרוכש לרבות: התקנת דוד שמש, חיבור למים, חשמל וגז, הוצאות רישום הדירה בטאבו ועוד. בהקשר זה יש לשים לב גם לנושא של שינויים ותוספות, דבר אשר אינו כלול בדרך כלל במחיר הדירה. לעניין זה, מקובל כי עד למועד מסוים שייקבע בהסכם, יהיה לרוכש מעין חלון הזדמנויות לבקש מהקבלן לבצע שינויים ללא תוספת תשלום, למשל הזזה ו/או הוספה של נקודות חשמל בנכס, נקודות מים וכיו"ב.
המפרט
בשונה מקניית דירה יד שנייה, רכישת דירה מקבלן היא למעשה רכישה על הנייר, משום שהנכס עוד לא קיים ועסקת הרכישה מתבצעת טרם הושלמה הבנייה. לכן חשוב מאוד לוודא כי בהסכם הרכישה יש מפרט טכני מפורט, המתייחס לכל ההיבטים הרלוונטיים: חשמל, מיזוג אוויר, ריצוף, דלתות, חלונות ועוד. המטרה היא לוודא כי הדירה אכן מתאימה לצרכיו של הקונה וכי כל הבטחות הקבלן בעניין זה מעוגנות משפטית. ככל והרוכש מעוניין בשינויים, אזי זוהי השעה, לפני החתימה על ההסכם, לנהל משא ומתן עם הקבלן בעניין זה.
ערבות בנקאית
על מנת להבטיח את כספם של רוכשי דירות מקבלן, קובע החוק בישראל כי אין להפקיד כספים ישירות בחשבון הבנק של הקבלן. זאת על מנת למנוע ממנו אפשרות להשתמש בכספים אלו לצרכים אישיים. תחת זאת, למרבית הפרויקטים כיום יש בנק מלווה, אז הרוכש יבצע תשלומים לקבלן באמצעות פנקס שוברים ולא ישירות לחשבון הבנק שלו. דרך נוספת להבטיח את כספו של הרוכש היא רישום הערת אזהרה. יודגש כי ככל ויש ליווי בנקאי לפרויקט, סביר להניח כי הבנק רשם הערת אזהרה לטובתו, אז יש לקבל ממנו מכתב החרגה אשר נותן עדיפות להערת האזהרה של הקונה. כמו כן, חשוב לכלול בהסכם הרכישה סעיף אשר קובע כי במקרה של עיקול הקרקע בשל הליך משפטי נגד הקבלן, הכסף ששילם הרוכש יוחזר אליו.
מסירת החזקה בדירה
הסכם רכישת דירה מקבלן חייב לכלול את מועד מסירת החזקה בדירה. לא אחת, הקבלן אינו עומד במועד שנקבע, כאשר החוק מתיר איחור של 60 יום מהמועד שנקבע בהסכם, ללא שיהיה מחויב הקבלן בתשלום פיצוי לרוכש. אולם, על כל תקופה מעבר לכך, זכאי הרוכש לפיצוי כקבוע בחוק או בהסכם בין הצדדים, על פי הגבוה ביניהם. על סוגיה זו ניתן וחשוב לנהל משא ומתן, במסגרתו יסכימו הצדדים על סכום פיצוי הוגן, אשר מחד יהווה תמריץ עבור הקבלן לעמוד בלוח הזמנים ומאידך, יהווה פיצוי מספק לרוכש במקרה של איחור מעל 60 יום כאמור.
חשיבות הליווי המשפטי
החלטתם לרכוש דירה חדשה מקבלן?
אנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ משפטי בעניינים הקשורים לבדיקות המקדמיות הקשורות בביצוע העסקה, לרבות השלכות המיסוי הקשורות בה, טרם חתימתכם על זכרון דברים / הסכם רכישה
בחלק זה הצגנו כמה מן הדגשים החשובים בהסכם רכישת דירה מקבלן ויש עוד רבים שהיריעה קצרה מלתאר. על מנת לשמור על זכויות הרוכש בעסקה, כפי שהוסבר לעיל, זקוק הוא לליווי משפטי של עו"ד מקרקעין, אשר יגן על האינטרסים שלו לאורך כל ההליך. עורך הדין יבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות אודות הקבלן והפרויקט, ינהל משא ומתן על תנאי העסקה, ינסח את הסכם הרכישה ויקפיד כי במסגרתו יעוגנו היטב התחייבויות הקבלן. עורך הדין יטפל כמובן גם בהיבט המיסוי של העסקה וברישום הזכויות בסוף התהליך.
מחלקת מקרקעין תכנון ובניה במשרדנו מתמחה בליווי משפטי של עסקאות מקרקעין, נדל״ן פרטי ומסחרי, אנחנו נבצע את הבדיקות המקדמיות המשפטיות וננחה אתכם מה עליכם לבדוק לגבי הנכס על מנת לוודא שהוא מתאימה לכם. כאשר תקבלו החלטה כי זהו הנכס שברצונכם לרכוש, ננהל עבורכם משא ומתן על תנאי העסקה, נדאג לניסוח החוזה ולרישום הזכויות בנכס על שמכם.
