فسخ الشراكة في العقارات
يتطلب اتخاذ القرار بشأن العقار الذي يشكل عقارًا مشتركًا موافقة أغلبية الشركاء. وفي هذا الصدد، على سبيل المثال، يمكن التعبير عن القرار بالرغبة في استئجار العقار، أو إضافة إضافة بناء، وما إلى ذلك.
ومع ذلك، فإن طلب الشريك فسخ الشراكة في الأرض هو حق مكتسب لمالك الأرض.
وقد تم التحقق من صحة هذا الحق في قانون الأراضي وأحكام المحاكم. ولذلك، سواء كان العقار المعني أرضاً أو شقة أو بناء، فإن حق فسخ الشراكة في العقار يسمح لكل شريك في العقار بالمطالبة بفسخ الشراكة من جانب واحد ودون موافقة شركائه الآخرين في العقار. الملكية، ولكن ذلك يخضع لشروط معينة، مثل واجب حسن النية وعدم إساءة استعمال الحق.
بواسطة المحامي وكاتب العدل إيجال مور
الدقة في الاستشارة القانونية. التميز في المرافقة القانونية.
ما هي المشاركة في العقارات؟
تقاسم الأرض هو الوضع الذي يوجد فيه أكثر من مالك للأرض، وفي الواقع لا يوجد حد لعدد الشركاء المحتملين. وفي مثل هذه الشراكة – ربما خلافاً للحدس الأولي – يتم تقسيم كل جزء من الأرض بين جميع الملاك وفقاً لحصة كل شريك.
أي أنه إذا كان الشريك (أ) يملك 70 بالمائة من الأرض، فهذا يعني أن الشريك يملك 70 بالمائة من كل جزء من الأرض، (شركاء في “مشاع”). وبعبارة أخرى، فإن تقسيم الملكية في العقار بين الشركاء لا يمكن أن يظهر مادياً على الأرض، بل هو موجود أساساً على كل جزء منها.
المادة 27 من قانون الأراضي، 1969
الملكية المشتركة للعقارات
إن لتقاسم العقارات العديد من النتائج على طريقة الإدارة واتخاذ القرار فيما يتعلق بالعقار، كما هو الحال في أنواع الشراكات الأخرى. على سبيل المثال، وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي، سيتم اتخاذ القرارات المتعلقة بالملكية من خلال قرار أغلبية الشركاء. أي أنه بدون موافقة أغلبية أصحاب أجزاء الأرض لا يمكن اتخاذ أي قرار بشأنها. فمثلاً إذا أراد أحد الشركاء في العقار استئجار العقار أو القيام بإجراء الإخلاء والبناء فيه، فطالما أنه لا يملك أغلبية العقار، فيجب عليه جمع هذه الأغلبية من الشركاء الآخرين حتى يتمكن من استئجار العقار أو الترويج لخطة البناء فيه.
ومع ذلك، على عكس إدارة العقارات واتخاذ القرارات المختلفة بشأنها، يجوز للشريك في العقار بيع حصته في العقار من جانب واحد ودون موافقة شركائه.
فسخ الشراكة في العقارات
كما هو الحال في بيع حصة الشريك في العقار لطرف ثالث، أما في إدارة العقار المشترك فيسود مبدأ قرار الأغلبية، فعندما يرغب أحد الشركاء في العقار في فسخ الشراكة فلا يشترط ذلك لجمع أغلبية أو أي اتفاق من جانب الشركاء الآخرين. أي أن حق الشريك في العقار في المطالبة بحل الشركة يمنحه إمكانية إحداث الفسخ ولو من جانب واحد تماماً. وذلك انطلاقاً من مفهوم أن فسخ الشركة هو جزء من حق ملكية الشريك في الأرض، فلا يجوز لذلك الشريك الذي يرغب في الفسخ أن يكون تحت رحمة باقي الشركاء عندما يريد ترك الشركة. شراكة.
ويمكنك التعرف على أهمية حق ملكية الشريك في العقارات في حصته من العقار من خلال القانون العقاري الذي ينص على ما يلي: “إذا كان هناك نص في عقد الشراكة ينكر أو يحد من الحق في طلب حل الشراكة لمدة تزيد على ثلاث سنوات، جاز للمحكمة، بعد ثلاث سنوات، أن تأمر بحل الشراكة، على الرغم من النص، إذا كان ترى ذلك في ظل ظروف الأمر فقط.”
أي أنه حتى في حالة وجود اتفاق بين الشركاء يمنع أو يحد من حل الشراكة، ستكون المحكمة قادرة على تجاوز هذا الاتفاق وبعد ثلاث سنوات تأمر بحل الشراكة. أو بعبارة أخرى، حق الشريك في الملكية يسود على الحق التعاقدي لشركائه الآخرين في منع الحل.
كقاعدة عامة، عندما يتم تقديم طلب لحل الشراكة إلى المحكمة، يجب أن يتم ذلك من خلال “التوزيع العيني” للممتلكات. أي التقسيم المادي للممتلكات بين الشركاء. وهذا كما ذكرنا يختلف عن القسمة في الشركة، ففي كل جزء من المال مهما كان صغيرا تكون الشركة قائمة، وتقسم ملكيتها بين الشركاء.
ومع ذلك، إذا تبين أن التوزيع العيني قد يسبب ضررا جسيما للشركاء أو أن ذلك غير ممكن ماديا أو بسبب قوانين التخطيط والبناء أو غيرها من القيود، تأمر المحكمة ببيع العقار لطرف ثالث بينما تقسيم العائدات بين الشركاء. وبدلاً من ذلك، يمكن بيع حصة الشريك في العقار إلى الشركاء الآخرين، إذا رغبوا في ذلك.
من قرار المحكمة للقاضي حشين ז״ל. רע”א . .1017/97 רידלביץ ואח’ נ’ י’ מודעי ואח’
״… יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים מבקש החוק להקל ככל–הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. … כך הוא דין בשותפות שפקודת השותפויות חלה עליה (ראו סעיף 41(א)(3) ו–41(ב) لقانون الشراكة) وهذا هو قانون الشراكة في العقارات. في حالة عدم وجود اتفاق مسبق على الشراكة لمدة محددة (حسب التعليمات). المادة 37(ب) من القانون)، الشراكة في العقارات كم شريك من اليوم–ליום (de die in diem), ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה.
لا تملك المحكمة صلاحية عقد الصلح بين الشركاء الأصفرين مع بعضهم البعض – أو حتى بين الشركاء الذين يجدون صعوبة في التوصل إلى تفاهم مع بعضهم البعض –مع ذلك– وفي غياب الأدوات المتاحة لتحقيق الصلح بينهم، –فإنها تمنح كل من للشركاء الحق في طلب فسخ الشراكة .
…״הנה–הם אברם ולוט, בן–أخوه (بن هاران) الذي كان يعيش معاً كعائلة هم وعائلاتهم . وكان ذلك حتى وقوع الحادث. וכך מספר לנו המקרא (בראשית יג, ו-יב [א]):
“וְלֹא–נָשָֹא ִֹאותָם הָאָרֶץ לָשֶׁבֶת יַחְדָּו כִּי–הָיָה רְכוּשָׁם רָב וְלֹא–יָכְלוּ לָשֶׁבֶת יַחְדָּו. וַיְהִי–רִיב בֵּין ִֹרועֵי מִקְנֵה–אַבְרָם וּבֵין ִֹרועֵי מִקְנֵה–לוֹט וְהַכְּנַעֲנִי וְהַפְּרְזִּי אָז ישֵׁב בָּאָרֶץ. וַיֹּאמֶר אַבְרָם אֶל–לוֹט אַל–נָא תְהִי מְרִיבָה בֵּינִי וּבֵינֶךָ וּבֵין ִֹרועַי וּבֵין ִֹרועֶיךָ כִּי–אֲנָשִׁים אַחִים אֲנָחְנוּ. הֲלֹא כָל–הָאָרֶץ לְפָנֶיךָ הִפָּרֶד נָא מֵעָלָי, אִם–הַשְִֹּׂמאל וְאֵימִנָה וְאִם–הַיָּמִין וְאַשְֹמְאִילָה. וַיִּשָּׂא–לוֹט אֶת–עֵינָיו וַיַּרְא אֶת–כָּל–כִּכַּר הַיַּרְדֵּן כִּי כֻלָּה מַשְׁקֶה לִפְנֵי שַׁחֵת ה’ אֶת–סְִֹדם וְאֶת–עֲִֹמרָה כְּגַן–ה’ כְּאֶרֶץ מִצְרַיִם ִֹבאֲכָה ִֹצועַר. וַיִּבְחַר–לוֹ לוֹט אֵת כָּל–כִּכַּר הַיַּרְדֵּן וַיִּסַּע לוֹט מִקֶּדֶם וַיִּפָּרְדוּ אִישׁ מֵעַל אָחִיו. אַבְרָם יָשַׁב בְּאֶרֶץ–כְּנָעַן וְלוֹט יָשַׁב בְּעָרֵי הַכִּכָּר וַיֶּאֱהַל עַד–סְִֹדם”.
«كل امرئ فوق أخيه»: هذا هو طريق فسخ الشركة التي لا يرغب فيها أحد الشركاء. אכן, כשם שמשיכת–חבל בשניים, באחווה, מגבירה חֵילים, כן משיכת–חבל לעברים שונים מזיקה היא וראוי לה שתיפסק.
לעת חיי השותפות ישלוט העיקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון القسم 30(أ) من قانون الأراضي: “يجوز لأصحاب أغلبية الأسهم في الأرض المشتركة تحديد أي شيء يتعلق بالإدارة العادية للأرض والاستخدام العادي لها”. وهكذا لحياة الشراكة بالأرض؛الأمر مختلف في حل الشراكة: لن تسود الديمقراطية هنا، ويمكن للأقلية، ولها الحق، أن تفرض رأيها على الأغلبية.
حتى الآن – المبدأ الشامل هو السماح بالعلاقة وحل الشراكة في الأرض.
11. المبدأ الثاني إنه في فسخ الشراكة في العقارات (في حالة عدم وجود اتفاق بين الشركاء)، والذي يجب القيام به قدر الإمكان للحل عن طريق التوزيع العيني (المادة 39 (أ) من القانون). وهذه بالطبع عقارات قابلة للتقسيم (انظر: المادة 38(أ) من القانون)، وإذا تم تقسيم العقار بهذه الطريقة، يحق لكل شريك الحصول على نصيب بحسب حصته في الشركة. إن موارد الأرض محدودة وفريدة من نوعها، ويعامل القانون باحترام رغبة الشخص في الاستمرار في تملك ولو جزء من الأرض التي تقاسمها في أجزاء. ومن هنا جاء التعريف في المادة 39(أ) من القانون، والتي بموجبها في العقارات التي يمكن تقسيمها “يتم فسخ الشراكة” عن طريق التوزيع العيني. تعليمات المادة 39(ب) من القانون، بشأن– يجوز للمحكمة، حسب الحاجة والمصلحة– أن تحدد “مدفوعات موازنة” لمقارنة حصص الشركاء المنفصلة مع حصصهم في العقار المشترك قبل القسمة.
المبدأ الثالث نطاق، – إذا كنت ترغب في ذلك: استثناء للمبدأ الثاني – في النطاق، في المادة 40(أ) من القانون الذي بموجبه لا تأمر المحكمة – بالتوزيع في نوع من الممتلكات غير المنقولة التي لا يمكن تقسيمها (وهذا أمر مفهوم بالطبع)، ولا يطلق النار على منزل–ويحكم بالتوزيع العيني إذا علم “أن التوزيع العيني يترتب عليه خسارة جسيمة للشركاء كلهم أو بعضهم”. وفي هذه الحالات، سيتم حل الشراكة من خلال بيع العقار بسعر معقول. بتوصيات– وسنضيف إلى هذا القانون المزيد، والآن لا يسعنا إلا أن نلفت انتباهكم–التي يوليها المشرع لمبدأ القسمة العينية. حتى لو نتج عن ذلك تقسيم عيني خسارة الشركاء، كلهم أو بعضهم– يضعه في منزل –قانون الأمر بالقسمة العينية. فقط إذا كانت الخسارة خسارة ومن الواضح أنه بعد ذلك سيتم حل الشراكة ببيع الأرض وتقسيم العائدات.
النطاق الأساسي الرابع، هو النطاق المنصوص عليه، في المادة 42 ، من القانون: عندما يكون الجزء الرئيسي من العقار عبارة عن منزل يستحق التسجيل كمجمع سكني، يجوز للمنزل–المحاكمة أمام الفريق بشأن فسخ الشراكة عن طريق تسجيل المنزل في سجل الوحدات السكنية وتخصيص الشقق على الشركاء حسب حصصهم. لا يوجد تعليمات المادة 42 أي بيان مهما كان بشأن العلاقة بين فسخ الاشتراك في العقار وفسخ الاشتراك في المسكن.
وأخيرًا: بما أن الأولوية تكون في توزيع العقارات العينية، فإن القاعدة هي أن يمتد مقدم الطلب وليكن التقسيم بالعين، فإن عبء الإقناع يقع عليه. بطالبتة השופט ח’ כהן בפרשת ע”א 587/78 ..
“…من ادعى أن العقار لا يقبل القسمة، أو من ادعى أن القسمة العينية تلحق ضرراً بأحد الشركاء، فالدليل عليه. والقاعدة أن المشاركة في العقار تنحل بالقسمة عيناً، وأية طريقة أخرى للحل فهي استثناء.”
حتى الآن – ثلاثة (أو أربعة) مبادئ تحكم في موضوعنا، إلى جانب الاصل–المساعدة القانونية في الأدلة. البيت–وقضت محكمة الصلح، على ما أذكر، بجواز تقسيم المنزل عينيًا بتحويله إلى منزل مشترك. بينما منزل–وقررت المحكمة المحلية، على عكسه، أن تحويل المنزل إلى منزل مشترك من شأنه أن يسبب خسارة كبيرة للشركاء، وكنتيجة ضرورية، أمرت بطرحه للبيع بسعر أعلى. ونحن – على من استندنا؟…
أهمية المرافقة القانونية
وتجدر الإشارة إلى أن حق الشريك في العقارات في فسخ الشراكة يخضع لقيود معينة، منها الاتفاق الذي يحد من الشراكة كما ذكرنا، وحتى مبدأ حسن النية وحظر إساءة استعمال الحق، كما وأوضح في حكم المحكمة العليا:عند حل الشراكة، فإن المبدأ الشامل هو أن كل شريك في العقارات المشتركة يمكنه، بل ويحق له، أن يؤدي، حسب رغبته، إلى حل الشراكة… وفي الواقع، يتضمن هذا المبدأ أيضًا استثناءات، مثل حيث تم إبرام اتفاقية الشراكة التي تستثني أو تحد من الحق في المطالبة بفسخ الشراكة… ما دام مبدأ السيادة يخضع أيضا لمبدأ حسن النية ومبدأ حظر إساءة استعمال الحق.. .“.
ومما سبق يتبين أن فسخ الشراكة في العقارات هو إجراء قد يكون معقدا ومعقدا، ورغم نص حق الفسخ صراحة في القانون وبأحكام المحاكم إلا أن هناك محاذير التي يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار. لذلك، إذا كنت مهتمًا بحل شراكة عقارية، ننصحك باستشارة محامي والاستفادة من خدماته طوال العملية.
يتعامل مكتبنا مع القانون العقاري ويقدم خدمات عديدة ومتنوعة في مجال فسخ الشراكة، بما في ذلك إجراءات التخطيط والبناء الإضافية مثل تقسيم العقارات، وعقود الإيجار، والإخلاء والبناء، وسجلات الوحدات السكنية، وتصحيح مذكرات الإنذار وسجلات الطابو، و اكثر.
