الدعم القانوني في إجراءات الطابو (خطة بناء المدينة)
الاعتراضات على تقسيم المناطق
يعد طلب التغيير في مخطط المدينة (خطة بناء المدينة) والذي غالبًا ما يكون واضحًا في مسائل مخطط المدينة ، جزءًا مهمًا وضروريًا من أي مبادرة لتطوير العقارات والبناء.
علاوة على ذلك ، تتأثر جودة الأصول العقارية ، ونوعية حياة السكان ومستخدميها ، وبالتالي أيضًا قيمتها المالية ، بشكل كبير من قبل الطابو المحيط بالممتلكات.
في هذه الصفحة سوف نغطي المواضيع التالية:
- ما هو الطابو؟
- هذه هي المستندات التي تشكل الطابو
- ضرورة الدعم القانوني عند التحقيق في الطابو
- طلب تغيير في الطابو واعتراض على الطابو
بواسطة المحامي وكاتب العدل إيجال مور
الدقة في الاستشارة القانونية. التميز في المرافقة القانونية.
ما هو الطابو؟
خطة بناء المدينة (طابو) هي وثيقة صالحة قانونًا تشير إلى قطعة معينة من الأرض. تحدد وثيقة الطابو الغرض من الأرض ، وما هي حقوق البناء على تلك الأرض وما هي الاستخدامات المسموح بها ، أي المباني التي يمكن البناء عليها. تنبع الحاجة إلى الطابو من قوة البند رقم 145 من قانون التخطيط والبناء لعام 1965 ، والتي تنص على ما يلي:
- (أ) لا يجوز لأي شخص القيام بأحد هذه الإجراءات ولن يبدأ في القيام بذلك ما لم تمنحه سلطة الترخيص المحلية تصريحًا بذلك ولا يجوز له القيام بذلك إلا وفقًا لشروط التصريح:
(1) ترسيم الطريق وإنشائه وإغلاقه ؛
(2) تشييد مبنى وهدمه وتشييده مرة أخرى كليًا أو جزئيًا بالإضافة إلى مبنى قائم وأي إصلاح فيه ، باستثناء التغييرات الداخلية في الشقة ؛
(3) أي عمل آخر على الأرض والمبنى وأي استخدام لهما منصوص عليه في اللوائح كعمل أو استخدام يتطلب تصريحاً لضمان تنفيذ أي مخطط.
لذلك ، وفقًا لقانون التخطيط والبناء ، فإن أي بناء على أرض في إسرائيل يتطلب إجراء تخطيط يوافق عليه القانون ، وأي انحراف عن ذلك يشكل انتهاكًا للقانون.
يظهر إجراء التخطيط نفسه ، والذي يُطلق عليه أيضًا “المخطط التفصيلي” ، في الطابو وتمت الموافقة عليه من قبل وزارة الداخلية ، والذي يعمل بموجبه عدد من لجان التخطيط ، وهو الغرض منها ، وفقًا لمستوى المخطط التفصيلي ، يتم تصنيف اللجان المختلفة ، بدءًا من المجلس الوطني (المسؤول عن المخطط التفصيلي الوطني) ، من خلال لجان المناطق وتشمل اللجان الإقليمية والمحلية التي تناقش ، وفقًا لسلطتها ، برامج المجلس التنفيذي الخاضعة لاختصاصها.
تقوم نفس اللجان بالموافقة على خطط البناء وفقًا لخطة تقسيم المناطق الحالية ، وفي بعض الأحيان تناقش طلبات تغيير التقسيم التي يقدمها رواد أعمال من القطاع الخاص ، أو التي تخطط لها لجان التخطيط والبناء المحلية.
إذا كانت هذه هي الحالة ، يجب على أي شخص مهتم بالبناء على مساحة أرض معينة أولاً تقديم خطة لا تتعارض مع خطة تقسيم المناطق الحالية ، أو بدلاً من ذلك تقديم طلب لتغيير تقسيم المناطق الحالي والموافقة على تقسيم مناطق جديد.
ما هي المستندات التي تتكون منها الطابو؟
تتكون خطة الطابو من عدد من الوثائق ، أهم اثنتين منها وأكثرها إلزامًا هما اللوائح والخطوط العريضة. وفقًا لإجراءات الطابو (هيكل موحد للخطط) ، التي وضعتها وزارة الداخلية ، فإن الوثيقتين المذكورتين أعلاه يجب كتابة المستندات وفقًا لقواعد معينة ، من أجل تحقيق التوحيد بين العديد من برامج الطابو التي يتم تقديمها إلى اللجان المختلفة.
اللائحة: والتي تسمى أيضًا “تعليمات البرنامج” ، هي وصف شفهي لأهداف وتعليمات البرنامج. تحتوي اللائحة على جميع البيانات التي تطلبها اللجنة للموافقة على الخطة وتحديد الاستخدامات المسموح بها على الأرض بموجب الخطة بشكل كامل. بالإضافة إلى ذلك ، تضم اللائحة العديد من البرامج لمختلف الخبراء والمهنيين الذين يحدد كل منهم تفاصيل البرنامج وفقًا لمجالات مسؤوليته. من بين مختلف المهنيين الذين يكتبون اللوائح ، يمكن تسمية مهندس الخطة ، والمهندس ، ومخطط المرور وحتى المستشارين الآخرين مثل الكهرباء والجودة البيئية والمزيد.
المسودة وهي وثيقة بيانية (على عكس اللوائح وهي وثيقة شفهية) تحتوي على رسم تخطيطي لخطة الطابو بتفاصيلها المختلفة على خريطة قياس بالإضافة إلى تحديد حجم مساحات الأراضي المختلفة حسب المخطط ، يحدد المخطط أيضًا تعيينات الأراضي المختلفة على السطح ، وتفاصيل أخرى على سبيل المثال ، مسار الطرق في المنطقة ، وموقع البنى التحتية المختلفة. تحتوي اللوائح المرفقة بالمخطط ، على وسيلة إيضاح تفصيلية معنى كل لون (يستخدم عادة لتمييز تسميات الأرض المختلفة) والرمز (يستخدم لتمييز البنى التحتية المختلفة) في المخطط.
عندما نأتي لتفسير الطابو ، يجب أن نرى المخطط والنظام الأساسي على أنهما جزأين يكمل كل منهما الآخر. عندما يكون هناك تناقض بين الميثاق والنظام الأساسي ، فإن إحدى هاتين الوثيقتين ليس لها أولوية متأصلة ، وسيتغير حل التناقض وفقًا لظروف القضية ، وفي لغة الحكم:
“… ماذا لو طلبت واحدة من هؤلاء التوأم السيامي الذهاب إلى اليمين بينما طلبت أختها الذهاب إلى اليسار؟ إلى أي جانب سيتجه الثنائي؟ ما هو القانون إذا تم اكتشاف تناقض بين اللوائح والخطوط العريضة ، بين الجزء اللفظي من الخطة والجزء المرئي منها؟ من سيكون له اليد العليا؟ أعتقد أنه لا توجد إجابة محددة على السؤال وأن القرار يمكن أن يختلف من حالة إلى أخرى “.
قرار رقم 3375/97 نكار ضد لجنة التخطيط والبناء في منطقة هر تسليا وآخرون “.
بالإضافة إلى اللوائح والمخططات ، تحتوي الطابو على ملاحق إضافية ، بما في ذلك وثائق التخطيط الإضافية (مثل ملحق المياه والصرف الصحي) ، والمستندات المتعلقة بحقوق الملكية في المنطقة (مثل ملحق رسم خرائط التكلفة) والوثائق البرنامجية.
ضرورة تقديم الدعم القانوني عند توضيح أحد التقارير التقليدية ، وطلب تغيير إعلان لاحقًا والاعتراض على أحد التقارير الفنية التقليدية
كما يتضح مما سبق ، في أي مبادرة للتخطيط والبناء ، صغيرة كانت أم كبيرة ، من الممكن العمل على تفسير الطابو الحالي. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما تكون القدرة على تقديم طلب لتغيير الطابو مطلوبة ، طلب يتضمن العديد من المستندات التي يجب أن يعدها متخصصون مناسبون.
لذلك ، فإن الدعم القانوني لمحامي خبير وخبير في مجالات العقارات والتخطيط والبناء ضروري في كل ما يتعلق بعمليات التفتيش على رخصة البناء وطلبات تغيير رخصة البناء. عرف المحامي المتمرس كيفية تحليل الوضع التخطيطي الحالي في المنطقة المطلوبة (من الإلمام بالمشاريع السابقة ، بسياسات اللجان المحلية) وسيوصي ببنية الخطة بالنسبة له. بالإضافة إلى ذلك ، سيرافق المحامي ، جنبًا إلى جنب مع غيره من المهنيين ، إعداد المستندات اللازمة ، ويمثل العميل في اللجان المحلية المختلفة وحتى في المحاكم إذا لزم الأمر ، وأخيراً سيصوغ العقود ويرافق المعاملات المتعلقة بالإضافة إلى ذلك ، سيرافق المحامي المتخصص في التخطيط والبناء العملاء في إجراءات الاعتراض على خطط طابو المقدمة من المطورين الآخرين ، والتي تضر بنوعية حياتهم وقيمة ممتلكاتهم.
يوجد في مكتبنا فريق خاص للتعامل مع القضايا المتعلقة بتخطيط المناطق، بالإضافة إلى محامين ذوي خبرة عالية، يضم الفريق مهندسًا معماريًا ومساحًا ومثمنًا وغيرهم ، وذلك من أجل تزويد عملائنا بالخبرة والدعم أكثر شمولاً واحترافية وسرعة وكفاءة للحصول على المشورة القانونية في مختلف المسائل ذات الصلة للتوضيح وطلب التغيير والاعتراض على تخطيت المناطق، ندعوكم إلى الاتصال بنا عبر الهاتف 02-595-3322 أو واتس اب 050-811-6181.
