حول الشحن الكهربائي في الوحدات السكنية

وبحسب الملاحظات التوضيحية لمشروع القانون، فإن روح المشرع هي تنظيم تركيب محطات الشحن في الوحدات السكنية “مع الموازنة بين حقوق ملكية أصحاب الشقق في العقار المشترك، وحاجة مالك شقة واحد لاستخدام الكهرباء”. ملكية مشتركة لتحريك البنية التحتية المناسبة لإنشاء محطة شحن للسيارة الكهربائية.”

ويتبين من أحكام مشروع القانون أن التوصيل بالشحن الكهربائي يمكن أن يتم بثلاث طرق مختلفة:

“توصيل بيتي” – اتصال مباشر من الشقة في المنزل المشترك لصاحب السيارة الكهربائية.

“وصلة مخصصة” – وصلة كهربائية إضافية، مخصصة لاستخدامها كنقطة شحن للسيارات الكهربائية ويتم تركيبها حسب قواعد سلطة الكهرباء، وهي ليست وصلة سكنية أو عامة.

“توصيل عام” – وصلة كهربائية عامة تستخدم، من بين أمور أخرى، من قبل الممتلكات المشتركة مثل المصاعد والإضاءة وغيرها.

لذا، وبحسب الفاتورة، سيكون من الممكن التوصيل بأي من طرق التوصيل بالكهرباء، لكن هناك فرق بين “توصيل الشقة” أو “التوصيل المخصص” الذي يربط محطة الشحن بموقف السيارات المجاور للمبنى. شقة وبين “وصلة عامة” موصولة بالكهرباء الناشئة عن العقار المشترك من حيث موافقة أصحاب الحقوق في المبنى.

في “التوصيل البيتي” أو “المخصص” سيكون من الممكن إجراء التركيب دون الحاجة إلى موافقة المستأجرين، ولكن يجب استيفاء عدد من الشروط، مثل إخطار مكتب التمثيل والالتزام بأحكام قانون التخطيط والبناء والقوانين الأخرى، والغرض من هذه الأحكام هو “التقليل قدر الإمكان من الضرر المحتمل لأصحاب الشقق الآخرين. بشرط الالتزام بجميع الشروط المذكورة أعلاه، يجب موافقة الشقة الأخرى ولن يُطلب من المالكين تركيب محطة الشحن من خلال وصلة شقة أو من خلال وصلة مخصصة” (مشروع قانون العقار (تعديل رقم 35) (تركيب محطة شحن للسيارة الكهربائية في منزل مشترك والمحامين العقاريين)، 2022-2022 ص 747 في الإيضاحية)

وحتى قرار مفتش الشقق السكنية، الذي سأذكر في حكمه روح مشروع القانون، ذكر أن الهدف هو “المحافظة على سلامة المسكن ومظهره ومنع المساس بحقوق أصحاب الشقق الآخرين” (6/ 348/2021 ليفي يحيام ضد ممثلية مراكز مدينة روما مرحلة د كفار سابا في الفقرة 49).

بينما في “التوصيل العام” سيُطلب من أغلبية أصحاب الشقق الموافقة، وذلك لأنه في هذه الحالة يتم التوصيل بالكهرباء المستخدمة، من بين أشياء أخرى، في العقار المشترك، وهذا اتصال مباشر لأصحاب الشقق في المنزل المشترك.

لذا على أية حال، وبموجب أحكام مشروع القانون، يمكن ملاحظة أن المشرع يرى أنه من المهم السماح بتركيب محطة شحن للسيارات الكهربائية في الوحدات السكنية، ولكن نظرًا لأن القانون لم ينص على ذلك ومع اكتمال العملية التشريعية حتى اليوم، فإن قرار مفتش الوحدات السكنية هو الذي يوفر خريطة طريق لمثل هذا التنفيذ.

أصبح قرار مفتش الوحدات السكنية هو الذي يحدد شروط تركيب محطة شحن كهربائية في العقار المشترك.

مفتش الوحدات السكنية، وهو السلطة المخولة بمناقشة نزاعات الجيران في الوحدات السكنية، عدة مرات مسألة ما إذا كان تركيب محطة شحن للسيارة الكهربائية في موقف السيارات الخاص بالملكية المشتركة يعد استخدامًا معقولًا للملكية المشتركة؟

ويجب التأكيد على أنه لا يوجد في العديد من المنازل نقاط تثبيت كهربائية مناسبة لمثل هذا الشحن، الأمر الذي يبدأ في إعطاء إشاراته عند منح تراخيص بناء جديدة مع تركيب قاعدة للكهرباء في مواقف السيارات، وبالتالي عندما يرغب المستأجر في تركيب محطة شحن، وفي بعض الأحيان يقابل بالرفض أو فرض شروط من قبل مستأجرين إضافيين أو من قبل المكتب التمثيلي في المنزل المشترك.

عند رفض تركيب محطة الشحن أو تحديد الشروط لها، يلجأ الطرفان إلى المحاكم القضائية لحل النزاع.

وكما ذكرنا، في وقت تقديم هذا الطلب إلى مفتش الوحدات السكنية وفي غياب تشريع منظم بشأن هذه المسألة، يتم فحص هذا التنظيم من وجهة نظر “الاستخدام المعقول” للملكية المشتركة.

هل يعد تركيب محطة الشحن “استخدامًا معقولًا” للملكية المشتركة؟

وفقًا لقرار مفتش الوحدات السكنية، يعد تركيب محطة الشحن هذه في موقف السيارات الخاص بالملكية المشتركة استخدامًا معقولاً للملكية المشتركة: “عندما يتم تركيبها بشكل صحيح، ويتم توصيلها بكهرباء الشقة، فإنها تتوافق مع ظروف الوقت والواقع المتغير هذه الأيام، ولا يوجد ما يمنع صاحب الشقة من استخدام مماثل—- —- في الفقرة 36) يمكن تركيبه حتى دون الحاجة إلى موافقة الجمعية العمومية لأصحاب الشقق في المجمع السكني.

لكن هناك حالات يحدد فيها متطلبات لتثبيت قاعدة الشحن،وتم تحديد ذلك بشكل قانوني بخصوص المتطلبات التي يمكن وضعها لتثبيت قاعدة الشحن تلك.

بحيث يشترط في الحالة المذكورة عدد من الشروط لتركيب قاعدة الشحن حتى بدون موافقة الجمعية العمومية المذكورة:

1. تسليم إشعار كتابي مسبق إلى المستأجرين الآخرين للمبنى بتاريخ التركيب.
2. بوليصة تأمين لتغطية أضرار الطرف الثالث.
3. سيتم التثبيت وفق أنظمة الكهرباء (تركيب نظام شحن للسيارة الكهربائية) لعام 2020.
4. سيتحمل القائم بالتركيب جميع التكاليف المباشرة وغير المباشرة الناشئة عن التثبيت.
5. سيتم إجراء التثبيت فقط من قبل شركة أو فريق مدرب ومؤهل لإجراء التثبيت ولديه التأمين المناسب.
6. ضرورة الالتزام بأحكام قانون التخطيط والبناء والقوانين الأخرى.
7. في حالة توقف استخدام الشقة أو بيعها لطرف ثالث أو لأي سبب آخر، يتحمل القائم بالتركيب التكاليف الكاملة لإزالة محطة الشحن وإعادة الملكية المشتركة إلى حالتها الأصلية.

تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أحكام الحكم، إلا أن هذا حكم من قاض على مستوى محكمة الصلح وبالتالي فهو غير ملزم في قضايا أخرى، ولكن يمكن ملاحظة أن المفتش العقاري يرى أيضًا إمكانية إمكانية تركيب محطة شحن كهربائي في الوحدات السكنية حتى لو كانت هناك متطلبات لذلك.

זה המקום להזכיר כי בפסיקה אחרת (ת”א) 783/20 נציגות הבית המשותף רח’ אליהו ברלין 9 תל אביב נ’ אנגל רחל إن الاستخدام الذي تم من خلال إقامة محطة الشحن كان من النوع الذي منع المستأجرين الآخرين من استخدام مماثل (الفقرة 62 من الحكم) بل وكان مخالفًا لقانون الكهرباء (الفقرة 63 من الحكم) وبالتالي أمر المفتش المدعى عليه بإزالة الشحن المحطة على نفقتها الخاصة، ولكن حتى في هذا الحكم لم يمنع المفتش بشكل كامل توصيل الوحدات السكنية بالكهرباء للسيارة الكهربائية كما هو مبين في نهاية الحكم:

“يتم قبول الدعوى بمعنى أنه يجب على المدعى عليها تفكيك محطة الشحن التي قمت بتركيبها وعلى نفقتها الخاصة (حيث سيتم ربط المنزل بنظام شناف الجديد حسب المخطط المقدم من مكتب التمثيل).طالما شناف “لا يتم توصيلها بـ 60 سيارة كهربائية، يجب على المدعين أو أحدهم أن يسمحوا للمدعى عليه بالربط بلوحة الكهرباء العامة عن طريق عداد كهرباء ووفقا لقانون الكهرباء.” (الفقرة 69 من الحكم).

وعلى الرغم من تحديد هذا الحكم بوجوب إزالة محطة الشحن، إلا أنه يمكن العلم أن المفتش العقاري، مثل المشرع، يرى ضرورة تركيب محطة شحن للسيارة الكهربائية في منزل مشترك أو حتى توصيلها بشبكة كهربائية. لوحة كهربائية عامة لهذا الغرض.

سيكون تركيب محطة شحن للسيارة الكهربائية ممكنًا إذا كانت مستوفية للشروط التي بموجبها لا يمنع التثبيت مستأجرين آخرين من تركيب أو استخدام مثل هذه المحطة وأيضًا أن تكون مستوفية لشروط القوانين واللوائح المتعلقة بالكهرباء و التخطيط والبناء وما إلى ذلك، لذا فإن هذه الأمور مهمة إذا كانت هناك رغبة في تركيب محطة الشحن هذه.

اشتريت سيارة كهربائية وتسكن في منزل مشترك وترغب في تركيب محطة شحن كهربائية، ماذا تفعل؟

يمكن تعلم من هذه الأحكام أنه اعتبارًا من اليوم وفي غياب أي نص قانوني آخر، يمكن للمستأجر الذي يرغب في تركيب محطة شحن في موقف السيارات الخاص بمنزل مشترك أن يفعل ذلك بالفعل إذا ومتى استوفى الشروط المحددة المنصوص عليها في الأحكام التي حددت إنشاء وتركيب محطات الشحن بأنه الاستخدام المعقول للعقار المشترك الذي لا يمنع الاستخدام المماثل من المستأجرين الآخرين والذي يستوفي شروط القانون واللوائح الخاصة بإنشاء محطة شحن للمركبة الكهربائية .

لمزيد من المعلومات والمشورة القانونية فيما يتعلق بالوحدات السكنية: 

يتمتع قسم التخطيط العقاري والبناء في مكتب المحامي مور وشركاه بخبرة واسعة في إجراءات التخطيط والبناء والمعاملات العقارية المعقدة. يضم القسم فريق استشاري يضم: معماريين، مهندسين، مخمنين معتمدين، ومساحين.