עורכי דין מקרקעין תכנון ובניה
בקשה להיתר בנייה
הליך הוצאת היתר כפי שמוגדר בחוק התכנון והבנייה הינו הליך מורכב הדורש ידע מקצועי, היכרות מעמיקה עם החוק, המדיניות העירונית והמערכת המקוונת להגשת בקשות להיתר.
החוק מחייב כי הגשת בקשה להיתר בנייה תוגש על ידי איש מקצוע מוסמך, לרוב אדריכל או מהנדס מוסמך. מגיש הבקשה להיתר נקרא "עורך הבקשה".
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהו היתר בנייה ומתי יש להידרש לו?
סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, קובע כי נדרש לקבל היתר בניה לפני בניית מבנה חדש, הריסת מבנה קיים או הקמתו בשנית, עריכת שינוי בקירות חיצוניים של המבנה או בשטחים החיצוניים השייכים לנכס, עריכת שינויים פנימיים שיש בהם כדי להשפיע על שטח הדירה, לפגוע בשלד הבניין או ברכוש המשותף, עריכת שינוי החורג מהקבוע בתוכנית בנין העיר ועוד.
היתר בניה הוא למעשה רישיון לבניה אשר ניתן על ידי רשות הרישוי או על ידי וועדה מקומית לתכנון ולבניה ברשות המקומית שבתחומה ממוקמים הנכס או הקרקע. מדובר באישור מוגבל בזמן ותחום לפעולות ספציפיות שפורטו בבקשה. כלומר, היתר הבניה תקף לשלוש שנים בלבד שבסיומן יש להאריך את תוקפו. את תהליך הגשת הבקשה להיתר בניה ניתן לעשות באופן עצמאי. אף על פי כן, מומלץ ונכון לפנות אל הוועדה המקומית או אל רשות הרישוי לאחר התייעצות עם איש מקצוע ולצרף לה תכנית שאושרה ושבוצעה על ידו.
מהם השלבים להוצאת היתר בניה?
ראשית, על מבקש ההיתר להגיש בקשת מידע אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובמסגרתה לדרוש מידע על הנכס או הקרקע (מספר גוש וחלקה, בעלי הזכויות בנכס או בקרקע, השטח הרשום של הנכס או הקרקע וכיוצא בזה). בשלב השני, לפני הגשת הבקשה להיתר הבניה, יש לגבש את תכנית הבנייה, מומלץ בליוויו של איש מקצוע כאמור, ולקבל חתימות מכל בעלי הזכויות הרלוונטיות לבקשה. לאחר מכן יש לפנות אל הרשות המקומית הרלוונטית ולבקש למלא טופס הגשת בקשה להיתר בניה ולצרף לו את כלל המסמכים הרלוונטיים.
בשלב זה, מבקש הבקשה להיתר בניה יידרש לשלם 20% מאגרה שתיקבע על ידי מהנדס של הוועדה ואז יועבר התיק אל דיון בוועדה המקומית. תשובה תתקבל בתוך 45 ימים אם מדובר במסלול המקוצר או לפני כן, ותוך 90 ימים כשמדובר במסלול הרגיל. הוועדה יכולה לאשר את הבקשה ולתת למבקש היתר התואם את בקשתו; לדחות את הבקשה ולאפשר למבקש להגיש ערעור; לאשר את הבקשה ולתת היתר בניה בכפוף לתנאים שיקבעו על ידה.
ככל שהוועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את הבקשה ונתנה את ההיתר, על המבקש להשלים את התשלומים הרלוונטיים (היטל השבחה, היטלים מקומיים וכיוצא בזה), את המסמכים המבוקשים ואז יכנס ההיתר לתוקף וניתן יהיה להתחיל במלאכת הבנייה כדין.
האם ניתן להתנגד לבקשה שהגיש אדם אחר לקבלת היתר בניה?
על פי תקנה 37 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו – 2016, "בעל זכות במקרקעין אשר קיבל הודעה על הגשת בקשה להיתר לפי תקנה 36 רשאי להגיש התנגדות בכתב לבקשה להיתר, בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה; המהנדס ישלח העתק מההתנגדות שהתקבלה למבקש ולעורך הבקשה".
כלומר, התקנה מאפשרת לרשות לדון בהתנגדויות שהוגשו על ידי בעל זכות במקרקעין שקיבל הודעה על הגשת בקשה לפי תקנה 36 לתקנות ולהכריע ביחס אליהן. ואף על פי כן, שנים רבות הועדות המקומיות נהגו לזמן גם מי שהגישו התנגדות ושאינם בעלי זכות במקרקעין ולתת להם מקום להשמיע את קולם כאשר אלה ראו עצמם כנפגעים על ידי התכנית.
בעניין עעמ 1461/20 אנטרים אינווסטמנט (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, ערעור על פסק דינו של בית-המשפט המחוזי, ביטל בית המשפט העליון את הפרקטיקה המתוארת וצמצם את זהותם של מי שזכאים להתנגד. באותה פרשה, בית המשפט הדגיש כי "רשות מנהלית מוסמכת לפעול אך ורק מכוח סמכות שהוענקה לה בדין, ומשעה שסמכות זו הוגבלה באופן ברור, אין מקום להרחיבה בהתאם לשיקול דעתה של הרשות". מכאן, בית המשפט הגיע למסקנה כי הרשות איננה מוסמכת לדון בכל התנגדות שהוגשה על ידי מאן דהוא ולא כזאת שהוגשה על ידי גופים ציבוריים או "בעלי עניין" בתוצאותיו של ההליך.
מה המשמעות של בניה ללא היתר?
מי שבניגוד לחוק נמנע מלבקש היתר מכל סיבה שהיא, מבצע עבירת בניה. על פי חוק התכנון והבניה, בניה ללא היתר מהווה עבירת פלילית ועלולה אף להוביל למאסר בפועל. כמו כן, ביצוע עבירות בניה עשוי למנוע מהעבריין להצליח ברישום הזכויות ולהביא לעיכוב בהליכים. לא ניתן לקבל משכנתא מהבנק עבור שטחים שנבנו ללא היתר כדין ובנוסף לכך ניתן שיגזרו על העבריין קנסות וצווי הריסה במישור המנהלי – עונשים שזכאית להטיל הוועדה המקומית. מדובר בעבירה המתיישנת בתוך 5 שנים, למעט מקרים של שימוש מתמשך במבנה החורג מייעודו או ללא היתר בכלל.
מה החשיבות של הסתייעות בעורך דין המתמחה בתחום?
כפי שניתן להבין מהכתוב לעיל, תהליך הגשת בקשה להיתר בניה הוא מורכב וארוך ויכול לעורר מגוון סוגיות משפטיות ופרוצדורליות בשלביו השונים.
הגשת הבקשה בליווי עורך דין אשר מתמחה בתחום, עשויה לצמצם את האפשרות לטעויות ותקלות שיעכבו את ההליך ויש בה כדי להגדיל את הסיכויים לאישור הבקשה. כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין טרם הוספת כל שינוי במבנה או בסביבתו על מנת שזה יוכל לקבוע האם קיים צורך בהיתר בניה ובכך להימנע מחריגת בניה "בתמימות".
יתרה מכך, גם בתרחיש שבו נדחתה בקשת המבקש לעתים זכאי הוא להגיש ערעור. זאת, באמצעות פניה לאחת הערכאות הבאות: הגשת ערר אל ועדת הערר המחוזית, הגשת ערעור או עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים או פניה אל המחלקה המשפטית של הרשות המקומית. בשלב זה, הסתייעות בעורך דין המנוסה בתחום חשובה עוד יותר ויכולה לחסוך למבקש כסף וזמן יקר.
סיכומו של דבר
עקב החשיבות הרבה של היתר בניה, חשוב מאוד ומומלץ להסתייע העוסק בתחום המקרקעין, תכנון ובניה.
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.
לייעוץ משפטי בעניין היתר בניה, צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-441-1383 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם.
סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
עבודות טעונות היתר
145. (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר
(1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
בפסקה זו –
"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר
(3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.
שאלות לדוגמה שאנחנו נשאלים בפגישות ייעוץ בנושא היתרי בנייה:
כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?
איך בודקים אם יש היתר בניה?
איך מקבלים היתר בניה?
מה זה היתר בניה?
האם צריך היתר בניה לבריכה?
איזה מבנים דורשים היתר בניה בקרקע חקלאית?
איך מבטלים היתר בניה?
איך מגישים התנגדות לבקשות היתר בניה?
האם אדריכל יכול להוציא תוכניות עבודה ללא היתר בניה?
האם הריסת בניה לא חוקית דורשת היתר בניה?
האם מי שאינו בעל זכות בנכס יכול להגיש היתר בניה?
האם ניתן להציב מבנה על מגרש ללא היתר בניה?
האם צריך לשלם מס רכישה על היתר בניה?
מה ההשלכות של בניה בלי היתר?
מה השלבים לקבלת היתר בניה?
מי אחראי על קבלת אישורים לקבלת היתר בניה?
