עורכי דין
ערר במסגרת מערכת התכנון והבניה
המדינה פועלת באמצעות כלים שונים, על מנת להבטיח את איכות חיינו ואת הסדר בערים המודרניות. כך למשל יש חוקים אשר מגבילים את הזכות להפעיל מוסיקה רועשת בשעות מאוחרות או למשל בתי עסק המייצרים רעש או פסולת רבה לא יפעלו בתוך שכונות מגורים, והכלי המרכזי שנועד להסדיר את תכנון ובניה בתחומי העיר המודרנית והמורכבת מתבצע באמצעות חוקי התכנון והבניה ומערכת התדנון והבניה.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהי מערכת התכנון והבניה?
תחום התכנון בבניה הוא הענף השלטוני שאחראי להסדיר את האזורים השונים בתוך העיר, לפקח שהבניינים נבנים על פי חוק ולנסות להתאים את המגבלות השונות על הבנייה ועל אישורי הבנייה כך שהעיר כולה תפעל בהרמוניה. פעולת התכנון כוללת הקצאה ופיקוח על האזורים השונים בהם האנשים יהיו רשאים לבנות ונדרשת לבחון כל העת כי בנייה מסוימת משתלבת בתכנון האורבני ונעשית תחת תקנים מחמירים למשל של בטיחות,, שימור מבנים, יציבות, גבולות מגרשים, כבישים ודרכי גישה וכן הלאה.
תחום תכנון הבנייה מוסדר במדינת ישראל על פי חוק התכנון והבנייה (תשכ"ה 1965) שמכוחו הוקמו מערכת וועדות התכנון והחוק מגדיר את עבודתן וסמכויותיהן, כמו גם את מגבלת הרשיונות והאישורים שכל ועדה מוסמת ליתן. החוק קובע כי במדינת ישראל יוקמו שורת וועדות: ועדה ארצית, ועדות מחוזיות, וועדות מקומיות שתפקידן יהיה לבחון את האזורים השונים לפי מדרג תפקידם (ברמת המדינה, ברמת המחוז וברמת העיר או האזור, בהתאמה) ולקבוע כיצד ניתן לפעול באזור בתחום הבנייה.
הגורמים המפקחים על תחום התכנון והבנייה עושים את עבודתם בשני "צירים": באופן יזום וכמענה לפניות. באופן יזום הגורמים האמונים על תכנון ובנייה מפרסמים "תכניות מתאר" – מסמכים שמפרטים אילו סוגי בניינים ניתן לבנות באיזה חלק של העיר ואילו בניינים אסור לבנות, המסמכים הללו מפרטים מגבלות שונות שמתחשבות בנושאים כמו איכות האוויר ואיכות הסביבה, אור השמש, הפרדה בין אזורים תעשייתייים ומסחריים לאזורי מגורים וכיוצ״ב.
הציר השני שבו פועלים גורמי התכנון והבנייה הוא מענה לפניות הציבור. כך באופן כללי אם משל אם אדם פלוני מעוניין להרחיב את חצר ביתו או לפתוח עסק מסויים בביתו, אך תכנית המתאר של השכונה איננה מאפשרת לו לעשות זאת משיקולים שונים, עליו לפנות לועדה המקומית לתכנון ובנייה (ראה להלן) ולבקש ממנה לשנות את תכניותיה או ליתן לו אישור לשימוש חורג. באופן דומה, אם לדוגמא תכנית מתאר מסוימת מקצה שטח לפעילות מסחרית בצמוד לבית ספר, מתפקידם של תושבי השכונה אם ברצונם למנוע משני האזורים להיות סמוכים אלו לאלו – לפנות לועדה הרלוונטית ולבקש את שינוי תכנית המתאר.
מאחר שכדי לבנות בניין, לסלול דרך, לפתוח מרפסת או להוסיף חניה חייב כל אדם במדינת ישראל לקבל את אישור העירייה על פי תכנית המתאר שפרסמה וועדת התכנון הרלוונטית לאזור מגוריו, הרי שלתכניות אלו חשיבות רבה מאוד עבור יזמי בנייה מקצועיים, קבלנים ואף כלפי אנשים פרטיים שמעוניינים להרחיב את ביתם או למנוע משכניהם לבנות תוספות בניה או מגדל רב קומות.
אך מה יוכל לעשות אדם שפנייתו לוועדת התכנון והבנייה של אזור מגוריו נדחתה? האם עליו להשלים עם הפגיעה בזכויותיו ותו לא רק בשל החלטת הוועדה?
ועדות הערר
אחד העקרונות המרכזיים ביותר במשפט המודרני במדינות דמוקרטיות כיום הוא עקרון שלטון החוק, העיקרון קובע כי אסור לאף מערכת שלטונית לפגוע בזכויותיו של אף אדם שלא על פי סמכות מפורשת הנתונה לה בחוק. כחלק מהמאמץ לממש את העיקרון הזה, כברירת המחדל של הגנה מפני החלטות שרירותיות של גורמים שלטוניים יכול כל אדם במדינת ישראל לעתור בבית המשפט כנגד כל החלטה שלטענתו פוגעת בזכויותיו.
מאחר ובירור עניין שכזה בבתי משפט עשוי להימשך זמן רב, החליט המחוקק מטעמי יעילות להוסיף, במסגרת חוק התכנון והבנייה, מערכת "תאומה" למערכת וועדות התכנון והבנייה – מערכת וועדות ערר.
סעיף 152 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965
"(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה."
ועדת הערר היא גוף מקצועי האמון על בדיקת טענות מקצועיות בתחום התכנון והבניה ובירורן, ועדת הערר מורכבת לרוב מנציגים המשתתפים בועדות תכנון ובנייה מדרג "גבוה" יותר (לרוב וועדות ערר מחוזיות, אם כי ישנה ועדת ערר ארצית על החלטות ועדות התכנון המחוזיות), ותפקידם הוא לבחון שהחלטות של וועדת התכנון והבנייה ש"מתחתם" אינן פוגעות באופן שאינו סביר ומידתי בזכויות התושבים.
תחת מנהל התכנון במשרד הפנים, קיימות ועדות ערר מחוזיות האחראיות על טיפול בעררים הנוגעים לתכנון ובניה בישראל.
בכל מחוז במדינה פועלות ועדות ערר משני סוגים:
(א) ועדת ערר לתכנון ובניה: כערכאת ערעור על החלטות של הועדה המקומית לתכנון ובניה בכל הנוגע לתכניות בנייה, ייעודי קרקע, היתרי בנייה, סטיות וחריגות בניה וכו׳
(ב) ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה: כערכאת ערעור החלטות של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בכל הנוגע להיטל השבחה, גובה ההיטל, ופיצויים לבעל נכס בעקבות פגיעה במקרקעין שלו על רקע אישור תכנית כלשהי.
חשוב לשים לב שערר אינו מיועד לתבוע אכיפה של הפרות בניה, (אם שכן מסוים בנה מרפסת שלא כחוק, ועדת ערר אינה המקום לבחון בעיה זו) ומשכך, רק כאשר החלטה של וועדת התכנון והבנייה לאשר או שלא לאשר בקשה מסוימת, או החלטה בדבר תכנית מתאר פוגעת בזכויות – נכון לפעול ולפנות בעניין לועדת ערר.
סיכומו של דבר
החוק העוסק בתכנון ובנייה כמו גם הזכויות השונות המגיעות לכל תושב בהתאם לתכניות מתאר, סבוך דיו.
חשוב לזכור כי אף כאשר נשללת זכות הערר לוועדת הערר, לא בהכרח נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס או זכות לגיטימית, ניתן במצבים שכאלה לפנות לערכאות שיפוטיות למשל באמצעות הגשת עתירה מינהלית. דלתות בית המשפט לעניינים מינהליים, פתוח בפני הנפגע ובית המשפט ידון בעתירה על-פי כללי המשפט המינהלי.
נתקלת בהחלטה אשר פגעה בזכויותיך, אנו מזמינים אותך לייעוץ משפטי עם עורך דין במשרדנו, על מנת לבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניך.
