محامون في مجال العقارات والتخطيط والبناء
الإعفاء من التصريح
الحياة العصرية عرضة للتوتر بين الفوضى والنظام ، فنحن نسعى من ناحية إلى حريتنا في القيام بكل ما نشاء ، والتعبير عن طموحاتنا بلا حدود وتحقيق أهداف رائعة ومثيرة للإعجاب دون التفكير في أي شيء خارج عن إرادتنا. من ناحية أخرى ، فإن الواقع الذي نعيش فيه يحدنا باستمرار بينما نحن أيضًا مقيدون في نطاق الموارد المتاحة لنا من أجل تحقيق رغباتنا – كأفراد وكمجتمع.
بواسطة المحامي وكاتب العدل إيجال مور
الدقة في الاستشارة القانونية. التميز في المرافقة القانونية.
من الطرق المهمة التي يتعامل بها الفرد والمجتمع ككل مع قوى النظام والفوضى المتضاربة هي من خلال التخطيط. هناك أهمية قصوى للتخطيط في جميع مجالات حياتنا ، ولا سيما تأثيره يمكن ملاحظته في مجال التخطيط في البناء.
ما هو التخطيط والبناء؟
عندما نريد بناء منزلنا ، أو استئجار مبنى لغرض العمل الذي نديره ، وحتى عندما نريد زراعة البطاطس في الحقل – يجب علينا استخدام الأرض لهذا الغرض. الأرض ، بحكم طبيعتها كمورد مادي ، هي مورد محدود. ليس فقط أن الأرض مورد محدود ، فمن الواضح لنا جميعًا أننا لا نريد سوقًا صاخبًا وصاخبًا بالقرب من المكان الذي نعيش فيه ، لدرجة أنه لن يكون من المعقول بالنسبة لي زراعة أشجار الفاكهة في مركز تجاري وصناعي.
التعامل مع حاجة الإنسان لبناء واستخدام الأرض من أجل تحقيق طموحاته ورغباته ، والعيش حياة سعيدة ، دون أن يتضرر التوزيع العادل للموارد ، ودون رفاهية جميع سكان المدن والقرى الذين يعانون من الأفعال. من الأفراد أدت إلى مجال التخطيط والبناء.
مجال التخطيط والبناء هو الجهاز الحكومي الذي يتمثل دوره في الإشراف على جميع أعمال البناء وتوزيع الأراضي في دولة إسرائيل. ينقسم نظام التخطيط إلى لجان على مستويات مختلفة: لجنة وطنية ولجان لوائية ولجان محلية. يتمثل دور اللجان المختلفة في تخطيط خطط مختلفة – خطة بناء بلدية أو مخططات تخطيطية ، والتي تحدد أين يمكن البناء ، وأين يحظر البناء ، وما هي أنواع المباني التي يمكن تشييدها في كل منطقة ، وما ارتفاعها سيكون وماذا سيكون حجم كل “وحدة” (شقة ، محل ، الخ).
عندما يرغب رجل أعمال أو مقاول أو فرد خاص في بناء أو شراء أو تأجير أو حتى توسيع منزله أو عمله ، يجب أن يتصرف بطريقة تتفق مع تعليمات اللجنة المحلية فيما يتعلق بالمبنى أو قطعة الأرض التي بحوزته. على سبيل المثال ، يجب ألا أحول منزلي الخاص إلى متجر ، لأن تعريف العقار في المخطط التفصيلي هو مبنى سكني وليس استخدامًا تجاريًا. وبالمثل ، لنفترض أنني أريد توسيع الشقة التي أعيش فيها على حساب مساحة ساحة المبنى – وفقًا للقانون ، لا يُسمح لي بذلك دون الحصول على تصريح مناسب لذلك وفقًا للسيد. يخطط.
الإعفاء من رخصة البناء
بشكل افتراضي ، لا تحتوي الخطة الرئيسية المتعلقة بالمبنى السكني على خيار توسيع المبنى ، مما يعني أنني ممنوع قانونيًا من بناء نفس الامتداد أو حتى بناء عريشة عند مدخل منزلي. في الواقع ، إذا قمت بخرق القانون وعدلت المبنى كما أريد ، فهناك مخاطرة كبيرة في أن تتم مقاضاتي بسبب هذا وسيتم تدمير المبنى الذي قمت ببنائه.
إذا كان الأمر كذلك ، لتحقيق رغبتي ، لا بد لي من تغيير المخطط التفصيلي. تتطلب التغييرات في مخططات الخطوط العريضة مناشدة منظمة إلى اللجنة ذات الصلة ، ومناقشة بيروقراطية طويلة ومعقدة للغاية من شأنها إعادة فحص ظروف المنطقة ، والتطبيق ، والوضع الحضري ككل ، وما إلى ذلك حتى يتم اتخاذ قرار. إذا اضطررت إلى إجراء مثل هذا الإجراء المعقد من أجل إضافة نسبة قليلة من مساحة الفناء إلى منطقة المنزل ، فمن المحتمل أن أتجنب التغيير تمامًا أو سأفعل ذلك في انتهاك للقانون وأخاطر بالعواقب .
من أجل التعامل مع المشكلة ، يحدد قانون التخطيط والبناء (1965) لدولة إسرائيل في عدة أقسام مختلفة (القسم 147 (أ) على سبيل المثال والمقارنة – القسم 63 (7) والقسم 57 (9)) تحديد أن سلطة اللجنة السلطة المحلية أو المحلية لوضع شروط منظمة لمنح الامتيازات للحصول على رخصة بناء. تحدد هذه الامتيازات أنه في ظل ظروف معينة ، يجب أن توافق اللجنة المحلية تلقائيًا تقريبًا ، طالما لم يكن ذلك انحرافًا كبيرًا وتغييرات وانحرافات عن المخطط الرئيسي الأصلي.
يتمثل دور الامتيازات ، كنفط ، في تسهيل الأمر على الأشخاص الذين يرغبون في إجراء تغييرات صغيرة وليست مهمة بشكل خاص – توسيع شقة بطريقة لا تضر بأي شخص آخر ، أو بناء عريشة ، إلخ. كما ذكرنا ، إذا طلبنا أن يخضع أي تغيير من هذا النوع لتغيير مرهق في المخطط التفصيلي ، فإن هذا سيخلق مشاكل كبيرة ، ولهذا السبب تم إنشاء النقوش. هذه هي الطريقة التي أوضحت بها المحكمة جوهر النقوش في حكم مشهور من الثمانينيات (محكمة العدل العليا 195/79 Yitzlaf Construction Company Ltd. وآخرون ضد رئيس لجنة التخطيط والبناء اللوائية ، تل أبيب وآخرون .[29] ص 462):
“… تم إنشاء إجراءات” التيسير “، كما يشير اسمها ، لتسهيل الأمر على بناة المنازل وعدم مطالبتهم بإجراءات مطولة ومرهقة لتعديل الخطط ؛ للمضي قدمًا (أو الارتقاء فوق ) والترحيب بالنهاية ، على الأقل “. لذلك ، فإن الإجراءات القانونية التي تثير الخوف من الإضرار بالعلاقة بين الوالدين وأطفالهم بسبب نزاع عائلي ، وكذلك الإجراءات التي تثير الخوف من إلحاق الضرر بحماية الأطفال ، تتطلب استجابة أولية وفعالة وسريعة من محاكم الأسرة ، مع مراعاة رفاهية الطفل. إن استشعار تحديد وتشخيص الضرر اللاحق بالعلاقة في المراحل المبكرة وتوفير الراحة المؤقتة يمكن أن يساعد وسيساعد في منع تفاقم الضرر الذي يلحق بالعلاقة أو تثبيت الانفصال ورفض الاتصال من جهة. في حالات الصعوبات في العلاقة بين أحد الوالدين والطفل بسبب إصابة الوالد ، سيضمن ذلك الحماية والأمان للطفل ، من ناحية أخرى “.
“تم إنشاء إجراءات” التيسير “، كما يدل اسمها ، لتسهيل الأمر على بناة المنزل وعدم إخضاعهم للإجراءات المطولة والمرهقة لتعديل المخططات ؛ إذا كانت الكلمات موجهة لمن لم يبدؤوا في البناء بعد. ، بالنسبة لأولئك الذين ظلوا يبنون وفقًا للتصاريح وفقًا للقانون لسنوات عديدة ويريدون المضي قدمًا (أو تجاوز) ومباركة المنتهية ، على الأقل “.
حدود الانتصاف ، "انحراف كبير"
كما ذكرنا ، يحد القانون من الامتيازات الممنوحة في مجال البناء بحيث لا يمكن إحداث “انحراف كبير” عن المخطط التفصيلي بسبب الإجراء السريع والقصير نسبيًا للموافقة على الامتيازات من الترخيص. هكذا ينص قانون التخطيط والبناء (المادة 151 (أ)):
“لن يتم منح أي إعفاء أو تصريح للاستخدام غير العادي إذا كان هناك انحراف كبير عن الخطة المطبقة على الأرض أو المبنى”
ولكن ما هو “الانحراف الكبير”؟ لائحة لوائح التخطيط والبناء [انحراف كبير عن الخطة] (2002) تسرد بطريقة منظمة ما يعتبر من حيث المبدأ انحرافا كبيرا ، والمنطق الأساسي وراءها هو الرغبة في الحد من التغييرات التي تغير بشكل جذري طبيعة البناء و ما لا يعتبر انحرافاً وبالتالي يجب منحه كجزء من النقوش.
القسم 7 ، على سبيل المثال: فيما يتعلق بالإجراء “تحديد موعد جلسة استماع بشأن طلب الحصول على إعانة مؤقتة لضمان الاتصال أو لمنع الضرر بحماية الطفل” ، وينص على ذلك أيضًا بشأن طلب تعويض مؤقت لمنع إلحاق الضرر بحماية الطفل أو لغرض ضمان الاتصال بعد نهاية فترة تأخير الإجراءات ، سيتم تحديد موعد جلسة استماع لوضع الأطراف في غضون 14 يومًا من تقديم الطلب
طلب الإعفاء من التصريح
يتضمن الإجراء الخاص بتلقي الإغاثة نشر الطلب على نفقة مقدم الطلب ، في الصحف مع الإخطارات الشخصية والنشر في العقار ، والذي يتضمن تفاصيل جوهر طلب الإغاثة.
الغرض من المنشور هو تقديم الاعتراضات.
سيتم نشر الإشعار في الجريدة وعرضه أمام المبنى أو الأرض المطلوب الإغاثة عنها. بالإضافة إلى ذلك ، يجب إرسال الإخطارات الشخصية إلى أي شخص قد يتأثر بالموافقة على الإغاثة ، وكذلك إلى جميع أصحاب وأصحاب المبنى أو الأرض الذين تم تقديم الطلب من أجلهم ، والذين يقعون على حدود المبنى أو الأرض.
المناقشة في اللجنة المحلية للتخطيط والبناء
ستعقد اللجنة المحلية جلسة استماع بشأن طلب الإغاثة وإذا تم تقديم اعتراضات ، فسوف تناقش الاعتراضات وتقرر ما إذا كانت ستوافق على الإغاثة أم لا. يمكن الطعن على قرار اللجنة المحلية لطلب الإغاثة أو مناقشة الاعتراض أمام لجنة الاستئناف.
يمنح التصريح حسب تقدير اللجنة المحلية ولفترة محدودة فقط. على سبيل المثال ، نوع التصريح الممنوح من اللجنة: استخدم لروضة أطفال في منطقة سكنية أو استخدم لعيادة أسنان في مبنى سكني.
تلخيص الأشياء
نظرًا للأهمية الكبيرة لإجراء “الإعفاء من التصريح” ، فمن المهم جدًا والموصى به الاستعانة بالمهنيين ذوي الخبرة في مجال التخطيط والبناء.
