محامي
مطالبة بتخفيض القيمة - البند 197 من قانون التخطيط والبناء
تسمح المادة 197 من قانون التخطيط والبناء لأصحاب العقارات بالمطالبة بالتعويض عن الانخفاض في قيمة ممتلكاتهم بسبب الموافقة على خطة البناء من قبل لجنة التخطيط والبناء المحلية. ومع ذلك ، فإن هذا القسم يحد من القدرة على المطالبة بالتعويض على أصول محددة فقط ، كما أن قرار المحكمة العليا الذي عالج هذه القضية المهمة قلل من أنواع الأضرار إلى قيمة الأصول التي سيتم تضمينها في حساب التعويض. لذلك ، نظرًا لتعقيد مطالبة التعويض هذه ، نوصيك بالاتصال بمكتبنا للحصول على المشورة إذا تمت الموافقة على خطة تتسبب في إلحاق الضرر بأصولك.
بواسطة المحامي وكاتب العدل إيجال مور
الدقة في الاستشارة القانونية. التميز في المرافقة القانونية.
قانون التخطيط والبناء
يشير القسم 197 من قانون التخطيط والبناء إلى ظاهرة يومية ، حيث تؤدي التطورات الجديدة والبناء إلى إتلاف قيمة الأصول العقارية. لذلك يحاول القسم تقديم حل لأصحاب هذه العقارات ويحدد شروط الأهلية للتعويض عن انخفاض قيمة الأرض على النحو التالي:
“التضرر من مخطط ، بخلاف المصادرة ، لعقار يقع في نطاق المخطط أو على حدوده ، كل من كان ، في يوم بدء المخطط ، مالك الأرض أو كان له الحق في ذلك يحق لهم الحصول على تعويض من اللجنة المحلية ، مع مراعاة ما هو مذكور في المادة 200 “.
بمعنى آخر ، يسمح القانون لمالك العقار بالحصول على تعويض عن انخفاض قيمة العقار الذي يمتلكه ، إذا كان هذا الانخفاض ناتجًا عن الموافقة على مخطط بناء للأرض المجاورة للعقار أو على أراضيها. على سبيل المثال – إنشاء طريق سريع أو إنشاء مبنى متعدد الطوابق أو إنشاء مركز تسوق مركزي ، طالما أنه مخطط يسمح بالبناء الذي قد يضر بقيمة الأرض المجاورة ، يسمح القسم مطالبة مالك العقار بالتعويض من لجنة التخطيط والبناء المحلية بسبب الانخفاض في قيمة العقار الناجم عن الموافقة على الخطة.
ومع ذلك ، من الضروري الانتباه إلى شروط القانون التي تحصر الحق في المطالبة فقط لأصحاب الأراضي الواقعة في منطقة المخطط أو لأصحاب الأراضي المجاورة لها ، حتى لو كان طريق سريع و الضوضاء ، على سبيل المثال ، يتم بناؤها بالقرب من العقار ولكن بدون التماس بين العقار والطريق ، لن يتمكن مالك الأرض من المطالبة بتعويض عن انخفاض القيمة ، حتى لو كانت كبيرة. بالإضافة إلى ذلك ، يقصر القانون إمكانية رفع دعوى قضائية على حالات الموافقة على خطة البناء التي لا تشمل نزع الملكية.
علاوة على ذلك ، يعدد القسم 200 من القانون قائمة بالحالات التي إذا كان الضرر الذي لحق بالممتلكات من خلال الموافقة على الخطة لا يتجاوز “النطاق المعقول” ، سيتم إعفاء لجنة التخطيط والبناء المحلية من تقديم تعويض للمدعي . وذلك من أجل تحقيق التوازن بين الانخفاض في القيمة الناجم عن ممتلكات المدعي والحاجة إلى بناء وتطوير الحيز الحضري لصالح عامة الناس. ومع ذلك ، أصرت المحكمة على أن نقطة البداية هي أن الضرر الذي لحق بقيمة الأرض مؤهل للحصول على تعويض ، في حين أن الحرمان من استحقاق التعويض بموجب المادة 200 ليس سوى استثناء.
لغة القسم 200 من قانون التخطيط والبناء:
200. لن يتم اعتبار الأرض تعرضة لضرر إذا تعرضت للضرر بسبب شرط في الخطة تم تضمينه في أحد الأحكام المدرجة أدناه ، بشرط ألا يتجاوز الضرر ما هو معقول في ظل ظروف الأمر وليس من العدل دفع تعويض الضحية:
(1) تغيير مساحة المناطق وشروط استخدام الأراضي فيها.
(2) تحديد التباعد حول المباني وفيما بينها ؛
(3) تحديد عدد المباني في منطقة معينة ؛
(4) تنظيم مواقع الأبنية وحجمها وارتفاعها وتخطيط شكلها وخارجه.
(5) حظر البناء أو تقييده ، بشكل دائم أو مؤقت ، في مكان قد يؤدي فيه تشييد المباني على الأرض ، بسبب موقعه أو طبيعته ، إلى مخاطر الفيضانات أو الانهيارات الأرضية أو الخطر على الصحة أو الخطر على الأرواح. أو الإنفاق المفرط للأموال العامة على إنشاء الطرق أو المجاري ، لتوفير المياه أو الخدمات العامة الأخرى ؛
(6) حظر استخدام الأرض أو تقييدها بخلاف حظر البناء أو تقييدها ، عندما يكون استخدامها قد يؤدي إلى خطر على الصحة أو خطر على الأرواح أو أضرار جسيمة أخرى على البيئة ؛
(7) تحديد طرق استخدام المباني.
(8) تحديد خط مواز للطريق لا يبرز بعده أي مبنى.
(9) الالتزام بتركيب مكان بجوار مبنى مخصص للأعمال أو الحرف أو الصناعة لتحميل المركبات وتفريغها وتجهيزها بالوقود ، كل ذلك لتجنب سد طريق للمرور ؛
(10) الالتزام بالتثبيت في مبنى مخصص للعمل أو الحرف أو الصناعة ، للسكن ، للسكن أو للاستخدام من قبل الجمهور ، أو بجوار المبنى المذكور ، مكانًا لوقوف السيارات ، أو للمأوى أو المأوى من هجوم جوي. ؛
(11) بند في الخطة ينطبق عليه البند 81.
الدعوى
من المهم أن نفهم أن المطالبة تهدف أساسًا إلى إعادة قيمة الممتلكات إلى حالتها كما كانت قبل الموافقة على الخطة. لذلك ، سيتم تحديد التعويض فقط وفقًا للضرر المتوقع أن تسببه الخطة. يمكن أن يتجلى الضرر في حقيقة أن المخطط ينطبق على الأرض التي تقع فيها ممتلكات المدعي ، وبالتالي يحد بشكل مباشر من القدرة على استخدام الممتلكات ، على سبيل المثال عن طريق الحد من المزيد من البناء على الممتلكات من خلال تغيير تسمية الأرض من سكني إلى زراعي . ومع ذلك ، فإن الأضرار غير المباشرة من مختلف الأنواع ، على سبيل المثال الحد من تعرض العقار لأشعة الشمس المباشرة ، والتسبب في ضوضاء كبيرة وحتى تلف المناظر الطبيعية يمكن أن يؤدي إلى تعويض.
من المهم ملاحظة أن الحكم يوضح أنه لن يتم اعتبار كل ضرر في نظر المدعي ضررًا في نظر القانون: “يتحدث القسم 197 عن الضرر الذي يلحق بالممتلكات العقارية وليس الضرر الذي يلحق بالأشخاص. ومن ثم ، يتم فحص الضرر وفقًا لاختبار موضوعي للضرر الذي يلحق بالعقار ، أي ممتلكاته كعقار ، وليس وفقًا لاختبار شخصي للضرر الذي يلحق بالشخص الذي يمتلك العقار في نفس الوقت.(اللجنة المحلية للتخطيط والبناء القدس ضد باريلي).
أي أن الانخفاض في القيمة يجب أن يتم تحديده بشكل موضوعي من قبل مخمن العقارات ، بحيث لا تؤدي بعض الأضرار في نظر المدعي إلى تعويض على الإطلاق. سيتم تقدير الضرر من خلال المثمن من خلال تقييم المثمن لقيمة العقار قبل الموافقة على الخطة وقيمة العقار بعد الموافقة على الخطة.
من المهم توضيح أن المحكمة لن تكون راضية عن تقييمات المثمن فقط ، ولكن يجب أن تشير إلى علاقة سببية بين موافقة اللجنة المحلية على خطة البناء والانخفاض في القيمة . أي ، إذا لم يتم إثبات هذه العلاقة في المحكمة ، حتى لو انخفضت قيمة العقار بعد الموافقة على خطة البناء ، فلن يحق لصاحب العقار الحصول على تعويض.
أهمية المرافقة القانونية
تعتبر المطالبة بتخفيض القيمة معقدة ، وفي كثير من الحالات ، كما ذكرنا ، لا يتم تلقي أي تعويض على الإطلاق. علاوة على ذلك ، بصرف النظر عن متطلبات العتبة الصارمة المتعلقة بفترة زمنية محدودة لتقديم الدعوى وهوية المدعي والممتلكات التي تنشئ حق المطالبة ، فإن هذا إجراء قد يتم جره إلى المحكمة ويستمر لفترة طويلة. كل هذا ، عندما يكون هناك أضرار تم الاعتراف بها بالفعل من قبل المثمن وتم قبولها في المحكمة ، ولكن تم تحديدها على أنها أضرار ضمن النطاق المعقول ، بحيث ، على الرغم من كل شيء ، لن يؤسسوا حق التعويض لمالك العقار من قبل اللجنة المحلية.
