ליווי משפטי בהליכי תב"ע (תוכנית בניין עיר)
התנגדות לתב"ע
בקשה לשינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) ולעיתים רבות אף ברור בענינני תב״ע, מהווה חלק קריטי והכרחי בכל יוזמה של פיתוח ובנייה נדל"ניים.
מעבר לכך, איכותם של נכסי נדל"ן, איכות חייהם של הגרים והמשתמשים בהם, ומשכך גם שווים הכספי, מושפעים באופן מהותי מהתב"ע בסביבת הנכסים.
בעמוד זה, נסקור את הנושאים הבאים:
- מהי תב"ע
- מאלו מסמכים מורכבת תב"ע
- נחיצותו של ליווי משפטי בעת בירור תב"ע
- בקשה לשינוי תב"ע והתנגדות לתב"ע
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהי תב"ע?
תכנית בניין עיר (תב"ע) היא מסמך בעל תוקף חוקי המתייחס לקרקע מסוימת. מסמך התב"ע מגדיר את ייעודה של הקרקע, מהן זכויות הבנייה באותה קרקע ומהם השימושים המותרים, דהיינו המבנים אשר יכולים להיבנות בה. הצורך בתב"ע נובע מכוחו של ס' 145 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965, אשר קובע כי:
- (א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
(1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
(3) כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.
אם כן, על פי חוק התכנון והבנייה, כל בנייה על קרקע בישראל דרושה הליך תכנוני שיאושר באופן סטטוטורי, ואשר חריגה ממנו תהווה הפרה של החוק.
אותו הליך תכנון, הקרוי גם "תכנית מתאר", מופיע בתב"ע ומאושר על ידי משרד הפנים, תחתיו פועלות מספר וועדות תכנון שזהו ייעודן, בהתאם לרמת תכנית המתאר מסווגות הוועדות השונות, החל מהמועצה הארצית (שבאחריותה תכנית המתאר הארצית), דרך הועדות המחוזיות וכלה בועדות מרחביות ומקומיות אשר דנות, על פי סמכותן, בתכניות התב"ע הנמצאות תחת שטח השיפוט שלהן.
אותן ועדות מאשרות תכניות בנייה בהתאם לתכנית התב"ע הקיימת, ולעיתים דנות בבקשות לשינוי תב"ע אשר מוגשות על ידי יזמים פרטיים, או מתוכננות על ידי ועדות התכנון והבנייה המקומיות.
אם כך למעשה, על כל מי שמעוניין בבנייה על שטח קרקעי מסוים, ראשי להגיש תכנון אשר לא יסתור את תכנית התב"ע הקיימת, או לחלופין להגיש בקשה לשינוי התב"ע הקיים ולאישור תב"ע חדשה.
מאלו מסמכים מורכבת תב"ע?
תכנית תב"ע מורכבת ממספר מסמכים כאשר שני העיקריים והמחייבים שבהם הם התקנון והתשריט. על פי נהלי מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות), אשר נקבעו על ידי משרד הפנים, יש לכתוב את שני המסמכים הנ"ל על פי כללים מסויימים, זאת כדי ליצור אחידות בין תכניות התב"ע הרבות אשר מוגשות לוועדות השונות.
התקנון: אשר נקרא גם 'הוראות התכנית', מהווה תיאור מילולי של מטרות והוראות התכנית. התקנון מכיל את כלל הנתונים אשר נדרשים לוועדה לשם אישור התכנית ומפרט באופן מלא את השימושים אשר מותרים להיעשות בקרקע מתוקף התכנית. בנוסף, כולל התקנון תכניות רבות של מומחים ובעלי מקצוע שונים אשר מפרטים כל אחד את פרטי התכנית בהתאם לתחומי אחריותו. בין בעלי המקצוע השונים אשר כותבים את התקנון ניתן למנות את אדריכל התכנית, המהנדס, מתכנן תנועה וכלה ביועצים נוספים כגון חשמל, איכות הסביבה ועוד.
התשריט הוא מסמך גרפי (בשונה מהתקנון שהוא מסמך מילולי), אשר מכיל שרטוט של תכנית התב"ע לפרטיה השונים על גבי מפת מדידה. מלבד הגדרת גודלם של שטחי הקרקע השונים על פי התכנית, מפרט התשריט גם את ייעודי הקרקע השונים על פני השטח, ופרטים נוספים כדוגמת תוואי הכבישים בשטח, ומיקומן של התשתיות השונות. התקנון, אשר מצורף לתשריט, מכיל מקרא אשר מפרט את משמעותם של כל צבע (משמשים בדר"כ לסימון ייעודי הקרקע השונים) וסמל (משמשים לסימון תשתיות שונות) בתשריט.
כאשר אנו באים לפרש תב"ע, עלינו לראות את התשריט ואת התקנון כשני חלקים המשלימים זה את זה. כאשר ישנה סתירה בין התשריט לתקנון, אין לאחד משני מסמכים אלו עדיפות מובנית על והכרעת הסתירה תשנתה על פי נסיבות העניין, ובלשון הפסיקה:
"…מה יהא אם אחת מאותן תאומות־ סיאם תבקש ללכת ימינה ואילו אחותה תבקש ללכת שמאלה? לאיזה צד יפנה הצמד? מה דין אם מתגלית סתירה בין התקנון לבין התשריט, בין החלק המילולי בתכנית לבין החלק החזותי בה? ידו של מי תהא על העליונה? דומני כי אין תשובה נחרצת לשאלה וכי ההכרעה יכולה שתהא שונה מעניין לעניין״
(ע"א 3375/97, נקר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה הרצליה ואח' פ"ד נג(4) 625, 650)".
מלבד התקנון והתשריט, מכילה התב"ע נספחים נוספים, ביניהם מסמכים תכנוניים נוספים (כדוגמת נספח ניקוז מים וביוב), מסמכים הנוגעים לזכויות הקנייניות בשטח (כדוגמת נספח מיפוי בעלויות) ומסמכים פרוגרמטיים.
נחיצותו של ליווי משפטי בעת בירור תב"ע, בקשה לשינוי תב"ע והתנגדות לתב"ע
כפי העולה מן האמור לעיל, בכל יוזמה לתכנון ובניה, קטנה כגדולה, ניתן לפעול לפרשנות התב"ע הקיימת. בנוסף, לעיתים רבות דרושה גם היכולת להגיש בקשה לשינוי התב"ע, בקשה אשר כוללת מסמכים רבים אשר הכרחי שייערכו על ידי בעלי מקצוע מתאימים.
לפיכך, ליווי משפטי של עורך דין מומחה ומנוסה בתחומי המקרקעין, תכנון ובניה, הוא הכרחי בכל הקשור לבדיקות תב"ע ובקשות לשינוי תב"ע. עורך הדין מנוסה ידע לנתח מהו המצב התכנוני הקיים באיזור המבוקש (מתוך היכרות עם פרויקטים קודמים, עם מדיניות הועדות המקומיות) וימליץ על מבנה התכנית לאורו. כמו כן, ילווה עורך הדין יחד עם בעלי מקצוע נוספים את הכנת המסמכים הדרושים, ייצג את הלקוח בוועדות המקומיות השונות ואף בבתי המשפט במידת הצורך, ולבסוף גם יערוך את החוזים וילווה את העסקאות הקשורות ביוזמה הנדל"נית. מעבר לכך, עורך דין המומחה לענייני תכנון ובניה, ילווה לקוחות בהליכי התנגדות לתכניות תב"ע שהגישו יזמים אחרים, אשר פוגעות באיכות חייהם ובשווי נכסיהם.
במשרדנו, יש צוות מיוחד לטיפול בנושאים הקשורים לתב"ע. מלבד עורכי דין מומחים ובעלי ניסיון רב, כולל הצוות אדריכל, מודד, שמאי ובעלי תפקידים נוספים, זאת על מנת לספק ללקוחותינו את הליווי המקיף, המקצועי, המהיר והיעיל ביותר. לייעוץ משפטי בעניינים הקשורים לבירור, בקשה לשינוי והתנגדות לתב"ע, אנחנו מזמינים אותך ליצור איתנו קשר בטלפון 02-595-3322 או בוואטסאפ 050-811-6181.
