עורכי דין תכנון ובניה
הליך איחוד וחלוקה
הליך "איחוד וחלוקה" הוא הליך משפטי מורכב, אשר משפיע ואף עלול לפגוע באופן משמעותי ביותר בבעלי מקרקעין.
בחלק זה, נתאר בקווים כלליים את העניינים הקשורים באיחוד וחלוקה ובין היתר נעסוק בנושאים הבאים:
- מהו תהליך איחוד וחלוקה
- מהן הסיבות והתכליות לביצועו של הליך איחוד וחלוקה
- איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים ושלא בהסכמתם
- ההגבלות בחקיקה על איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים
- נחיצותו של ליווי משפטי בהליך איחוד וחלוקה
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהו הליך איחוד וחלוקה
הליך איחוד וחלוקה הוא הליך משפטי בו משתנים חלוקת המגרשים וייעודי הקרקע השונים בשטח קרקעי מסויים.
הליך איחוד וחלוקה כולל ברוב המקרים שני שלבים, בשלב הראשון מאוחדות כלל החלקות בשטח המיועד למגרש אחד (הליך האיחוד) ובשלב השני מתבצעת חלוקה מחודשת של שטח זה (הליך החלוקה).
מהן הסיבות לביצועו של הליך איחוד וחלוקה
על פי הפסיקה, "מנגנון האיחוד והחלוקה נועד לשמש שתי תכליות מרכזיות: ראשית, בא מנגנון זה לשרת צרכים תכנוניים במצבים בהם נדרש לבצע חלוקה יעילה יותר של החלקות בתוך מרחב מסוים על מנת להתאים את החלוקה לצרכים התכנוניים, תכלית שנייה של מנגנון זה היא חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בין בעלי מקרקעין בתחומיה של תכנית (בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה).
כפי שניתן לראות, סיבה אחת מרכזית לביצוע הליך איחוד וחלוקה היא השבחת המקרקעין באמצעות תכנונם מחדש. כאשר זוהי התכלית, ביצוע ההליך יהיה ברובם המוחלט של המקרים פרי יוזמתם של בעלי הקרקע. יחד עם זאת, לא רק בעלי הקרקע יכולים ליזום הליך איחוד וחלוקה אלא גם ועדת התכנון והבנייה המקומית, שבתחומה מצוי שטח המקרקעין.
ועדת התכנון והבנייה תיזום הליך איחוד וחלוקה בקרקע משתי סיבות עיקריות. סיבה ראשונה היא שינויים תכנוניים אשר הוועדה מעוניינת לבצע בשטח המדובר, סיבה שנייה היא רצונה של הוועדה לשנות את ייעוד חלק מהקרקע משטח פרטי לשטח ציבורי, כאשר בעזרת איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע היא נמנעת מהפקעת הקרקע מבעליה, וכפי הנאמר בפסיקה:
"לפי סעיף 26 לחוק [התכנון והבניה], מוסמכת הוועדה המקומית להקנות לעצמה מקרקעין הן בהפקעתם והן 'בדרך אחרת'. וכבר נפסק, שהליך של איחוד וחלוקה חדשה, הנכפה על-ידי הוועדה המקומית על בעלי המקרקעין, הינו בגדר 'דרך אחרת' לגיטימית להקנות לעצמה את המקרקעין; והיא רשאית לנקוט בהליך כזה גם כשהשימוש בו מכוון, אך ורק, לנגוס מן המקרקעין את הקרקע הדרושה לה למימוש יעדים ציבוריים, תוך הימנעות מהפקעה הכרוכה בתשלום פיצויים … (בג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים)".
איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים ושלא בהסכמת הבעלים.
כאמור, הליך האיחוד והחלוקה יכול להתבצע ביוזמתם של הבעלים, אשר מעוניינים בחלוקה חדשה של הקרקע בבעלותם. במקרה שכזה, על בעלי הקרקע להגיש לוועדת התכנון והבנייה תשריט אשר מכיל פירוט מדויק של חלוקת הקרקע הנוכחית וחלוקת הקרקע המבוקשת על ידם. הפירוט צריך להכיל את מספרי החלקות, שטחן, גבולותיהן ודרכי הגישה המובילות אליהן. לוועדת התכנון והבנייה מוקנית הסמכות לבקש בקשות נוספות כתנאי לאישור הליך האיחוד והחלוקה על ידה.
גם כאשר הליך איחוד וחלוקת הקרקע מבוצע ביוזמתה של הרשות המקומית עצמה, אין הכרח כי בעלי הקרקע לא יסכימו לחלוקה זו, בהנחה ותכנית האיחוד והחלוקה שיזמה הרשות המקומית משאירה בידי כל אחד מהבעלים קרקע בשווי דומה לקרקע שהייתה בבעלותו קודם לכן, או לחילופין מפצה אותו בדרכים אחרות על הקרקע שאיבד.
יחד עם זאת, הליך איחוד וחלוקת הקרקע יכול להתבצע גם כאשר חלק מבעלי הקרקע או כולם מתנגדים להליך זה. במקרה שכזה, בין אם מדובר בבקשת חלק מבעלי הקרקע לביצוע איחוד וחלוקה ובין אם מדובר ביוזמתה של הרשות המקומית, חלות על ההליך ההוראות המיוחדות אשר קבועות בס' 122 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965, כפי שיפורטו בהמשך.
ייתכנו מקרים בהם הסכמתם של כלל בעלי הקרקע תהיה רק בנוגע לחלקה של תכנית האיחוד והחלוקה. במקרים שכאלה, כדי לצמצם את נקודות המחלוקת כמה שניתן, לעיתים מחולקת התכנית לשני מתחמים שונים, כאשר התכנית הנוגעת למתחם האחד מבוצעת בהסכמת המלאה של הבעלים והתכנית הנוגעת למתחם השני תבוצע בלא הסכמתם, ויחולו עליה הכללים שיתוארו להלן.
ההגבלות בחקיקה על איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים
כאמור לעיל, במקרים בהם מתבצע הליך איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, חלות על ביצוע ההליך ההגבלות המופיעות בסעיף 122 לחוק התכנון והבניה אשר קובע שני כללים מרכזיים. על פי הכלל הראשון, ההקצאה המחודשת של המגרשים בשטח המחולק תהיה כזו אשר מקצה לכל אחד מבעלי הקרקע מגרש אשר קרוב ככל האפשר למיקום בו היה המגרש בבעלותו, על פי תוואי חלוקת הקרקע הקודם.
על פי הכלל השני, ההקצאה המחודשת, תקצה לכל אחד מבעלי הקרקע מגרש בשווי דומה ככל האפשר לשווי המגרש שהיה בבעלותו על פי חלוקת הקרקע הקודמת. במקרה בו לא היה ניתן לשמור על יחסיות חלוקת הקרקע בין הבעלים השונים, יהיה זכאי מי שקיבל מגרש בשווי נמוך משוויו של המגרש הקודם שהיה בבעלותו, לקבל מוועדת התכנון והבנייה המקומית את שווי הפרש, כאשר תשלום זה נקרא תשלום איזון. מנגד, מי שקיבל מגרש הגבוה בשוויו משווי המגרש הקודם שהיה בבעלותו, יהיה עליו לשלם את ההפרש לוועדת התכנון והבניה המקומית.
להלן לשון החוק: חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה
121. בתכנית מיתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות –
(1) בדבר איחוד מגרשים, הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם;
(2) בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם (להלן – חלוקה חדשה);
(3) בדבר איחוד או חלוקה כאמור בפסקאות (1) ו-(2), הכוללים מגרש תלת-ממדי, ובלבד שמתקיימות הוראות סעיף 69(א)(1א).
חלוקה שלא בהסכמה
122. חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה:
(1) כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה;
(2) שוויו של המגרש שיוקצה כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים;
(3) לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש;
(4) מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית יחליט אם ובאיזו מידה אפשר לשמור על היחסיות בשווי המגרש החדש שהוקצה, או על קרבת מקומו למגרש הקודם, אולם רשאי מוסד התכנון לקבוע כי החלטה בדבר זכויות בעלי המגרשים הכלולים בתכנית שהוכנה לפי סימן זה, תועבר לבורר שהסכימו עליו בעלי המגרש והועדה המקומית; לא הסכימו בעלי המגרש והועדה המקומית על בורר מוסכם, ימנה אותו יושב ראש ועדת הערר בהתייעצות עם יושב ראש הועדה המחוזית; הבורר שמונה, בין בהסכמה ובין שלא בהסכמה, יקבע את שכרו ואת החייבים בתשלומו; הוא ינמק את החלטתו לגבי הזכאות כאמור אם דרש זאת מוסד התכנון או אחד הצדדים; על הבוררות יחולו הוראות חוק הבוררות, תשכ"ח–1968, בכפוף להוראות סעיף זה;
(5) שום דבר בסעיף זה לא יתפרש כאילו מותר בתכנית לחלוקה חדשה לסטות מהוראות תכנית מיתאר המחייבת במקום.
עוד קובעת החקיקה, כי במקרה בו מתבצע הליך האיחוד והחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, על וועדת התכנון והבנייה המקומית (או על בעלי הקרקע שיזמו את הליך האיחוד והחלוקה) למנות שמאי מקרקעין, אשר יערוך טבלאות הקצאה ואיזון בהתאם לקריטריונים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה (תכנית איחוד וחלוקה) תשס"ט- 2009. בהתאם לטבלאות אלה, יחלק שמאי המקרקעין את המגרשים בין בעלי הקרקע ויקבע את תשלומי האיזון, במידה ויידרשו.
חשוב לציין כי תשלומי האיזון אשר יתקבלו בשל הליך איחוד וחלוקה נחשבים כ"מימוש זכויות" בקרקע, ולפיכך, יחויב מקבלם בתשלום היטל השבחה בגינם.
נחיצות ליווי משפטי בהליך איחוד וחלוקה
כפי העולה מדברים אלו, הליך איחוד וחלוקה הוא הליך תכנוני – משפטי מורכב, אשר לעיתים אף עלול להביא לפגיעה כלכלית משמעותית בבעלי הקרקע.
לפיכך, חשוב כי בעל קרקע אשר מבוצע בה הליך של איחוד וחלוקה יפנה לליווי משפטי באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין, תכנון ובניה, בין אם הליך האיחוד והחלוקה מבוצע ביוזמתם ו/או הסכמתם של בעלי הקרקע, ובין אם לאו.
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה בחברת עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בליווי משפטי של הליכי תכנון ובניה. עורכי הדין עובדים עם צוות מומחים (אדריכלים, שמאים, מודדים וכו'), וזאת כדי להביא לתוצאה הרצויה והיעילה ללקוחותינו.
